V5731 Beschlussvorlage

                                    
                                        Amt, Datum, Telefon

Drucksachen-Nr.

600.51 Bauamt, 10.11.2017, 51- 3396

5731/2014-2020

Beschlussvorlage der Verwaltung
Gremium

Sitzung am

Beratung

Bezirksvertretung Heepen

30.11.2017

öffentlich

Stadtentwicklungsausschuss

05.12.2017

öffentlich

Rat der Stadt Bielefeld

14.12.2017

öffentlich

Beratungsgegenstand (Bezeichnung des Tagesordnungspunktes)

Neuaufstellung des Bebauungsplans Nr. III/A16 "Brokeiche" für das Gebiet südlich
der Römerstraße, westlich des Poseidonweges, nördlich der Milser Straße und
östlich der Brokeiche gem. § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren
- Stadtbezirk Heepen Beschluss über Stellungnahmen
Satzungsbeschluss zur Neuaufstellung des Bebauungsplans Nr. III/A16
Betroffene Produktgruppe

110902 Teilräumliche Planung
Auswirkungen auf Ziele, Kennzahlen

Änderung bestehenden Planungsrechts, Satzungsbeschluss
Auswirkungen auf Ergebnisplan, Finanzplan

Anteilige Kosten für die Neuaufstellung des Bebauungsplanes: 5.528,72 € werden von 600 getragen
Ggf. Frühere Behandlung des Beratungsgegenstandes (Gremium, Datum, TOP, Drucksachen-Nr.)

BV Heepen, 25.11.2015, TOP 8; StEA 01.12.2015, TOP 20.1, Drucks.-Nr.2291/2014-2020
BV Heepen, 22.06.2017, TOP 6; StEA 27.06.2017, TOP 17.1, Drucks.-Nr.4886/2014-2020
Hinweis:
Bei der Umsetzung der Planung entstehen ca. 60 neue Wohneinheiten, von denen
mindestens 25% öffentlich gefördert werden
Beschlussvorschlag:

1. Den Anregungen und Hinweisen der Stellungnahmen aus den frühzeitigen
Beteiligungsschritten nach §§ 3 (1), 4 (1) BauGB wird gemäß Anlage A1 teilweise
stattgegeben.
2. Den Anregungen und Hinweisen der Stellungnahmen aus der Offenlage nach §§ 3 (2),
4 (2) BauGB wird gemäß Anlage A2 2.1 (lfd. Nr. 1) nicht stattgegeben.
Oberbürgermeister/Beigeordnete(r)

Wenn die Begründung länger als drei
Seiten ist, bitte eine kurze
Zusammenfassung voranstellen.

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3. Die Änderungs- und Ergänzungsvorschläge der Verwaltung zur Änderung des
Bebauungsplanentwurfes nach § 4a BauGB werden gemäß Anlage A2 Punkt 2.3
beschlossen.
4. Die Neuaufstellung des Bebauungsplans Nr. III/A16 "Brockeiche" für das Gebiet südlich
der Römerstraße, westlich des Poseidonweges, nördlich der Milser Straße und östlich der
Brockeiche wird mit dem Text und der Begründung als Satzung gemäß § 10 (1) BauGB
beschlossen.
5. Der Satzungsbeschluss für die Neuaufstellung des Bebauungsplans Nr. III/A16 ist gemäß
§ 10 (3) BauGB ortsüblich öffentlich bekannt zu machen.

Finanzielle Auswirkungen
Die entstehenden Planungskosten werden anteilig von der BGW und der Stadt Bielefeld getragen.
Der Kostenanteil der Stadt Bielefeld beläuft sich auf voraussichtlich 5.528,72 €, die vollständig
vom Bauamt getragen werden. Die Neuaufstellung des Bebauungsplanes wird durch ein externes
Planungsbüro erarbeitet und fachlich vom Bauamt der Stadt Bielefeld begleitet. Ein
städtebaulicher Vertrag ist hierzu geschlossen worden.
Durch die geplante Nachverdichtung entstehen zusätzliche Wohneinheiten, die einen zusätzlichen
Spielflächenbedarf auslösen. Die Kosten für die Aufwertung einer Spielfläche in der Umgebung
sind vom Investor zu tragen. Weitere unmittelbare Kosten entstehen der Stadt Bielefeld durch die
vorliegende Neuaufstellung des Bebauungsplans Nr. III/A16 nach heutigem Kenntnisstand nicht.
Die technische Erschließung einschließlich der Herstellung des privaten Anliegerwohnweges wird
vom Investor finanziert. Ergänzend zum Bebauungsplanverfahren wird ein Vertrag zur Umsetzung
eines Begrünungskonzepts für die Außenanlagen geschlossen, um die angestrebte Eingrünung
privatrechtlich zu regeln und zu sichern.

Begründung zum Beschlussvorschlag
Zu 1.)
Die Bezirksvertretung Heepen hat am 18.11.2015 und der Stadtentwicklungsausschuss hat am
01.12.2015 den Aufstellungsbeschluss für die Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. III/A16
„Brockeiche“ sowie den Beschluss zur Durchführung der frühzeitigen Beteiligungsschritte nach §§
3 (1) und 4 (1) BauGB gefasst. Gemäß § 13 a (3) Nr. 2 BauGB wurde in der Bekanntmachung
darauf hingewiesen, dass die Aufstellung im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer
Umweltprüfung nach § 2 (4) BauGB erfolgt. Weiterhin wurde auf die frühzeitige
Öffentlichkeitsbeteiligung hingewiesen.
Ein Erörterungstermin für die Öffentlichkeit wurde daraufhin am 15.02.2016 durchgeführt. Im
Rahmen dieser Veranstaltung hatten die Anwesenden die Möglichkeit Fragen zu stellen und die
Planung zu erörtern. Die entsprechenden Inhalte können der beigefügten Abwägungsmatrix
entnommen werden. Weiterhin hatte die Öffentlichkeit die Möglichkeit, sich über den
Planungsstand vom 08.02.2016 - 26.02.2016 durch Einsichtnahme in die Unterlagen im Bauamt
sowie im Bezirksamt Heepen zu informieren und weitere Stellungnahmen abzugeben.

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Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem.
§ 4 (1) BauGB wurde vom 18.01.2016 bis einschließlich 26.02.2016 durchgeführt.
Zu den weiteren Stellungnahmen bzw. den ausführlichen Inhalten
Abwägungsergebnissen wird dazu ergänzend auf die Anlage A1 verwiesen.

sowie

zu

den

Zu 2.)
Die Bezirksvertretung Heepen hat am 22.06.2017 und der Stadtentwicklungsausschuss hat am
27.06.2017 den Entwurfsbeschluss für die Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. III/A16
„Brockeiche“ sowie den Beschluss zur Durchführung der Beteiligungsschritte nach §§ 3 (2) und 4
(2) BauGB gefasst.
Die Planunterlagen wurden vom 28.07.2017 bis einschließlich dem 04.09.2017 gem. §§ 3 (2) und
4 (2) BauGB öffentlich ausgelegt. Die Öffentlichkeit hatte die Möglichkeit, sich über den
Planungsstand durch Einsichtnahme in die Unterlagen im Bauamt sowie im Bezirksamt Heepen
zu informieren und hierzu Stellungnahmen abzugeben.
Die Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 24.07.2017 gebeten bis zum
04.09.2017 Stellung zu der Planung zu nehmen.
Die Stellungnahmen aus der Offenlage gem. §§ 3 (2) und 4 (2) BauGB wurden ausgewertet.
Aus der Öffentlichkeit wurden in einer Stellungnahme Anregungen und Hinweise zu den
überbaubaren Grundstücksflächen, zur Zahl der zulässigen Wohneinheiten sowie zur
Erschließung des rückwärtigen Bereiches im WA-4-Gebiet vorgetragen.
Zu den weiteren Stellungnahmen bzw. den ausführlichen Inhalten
Abwägungsergebnissen wird dazu ergänzend auf die Anlage A2 verwiesen.

sowie

zu

den

Zu 3.)
Zu zwei Punkten wurden nach der Konkretisierung des Nutzungs- und Bebauungskonzeptes auch
Änderungen im Bebauungsplan erforderlich.
Nach Abgleich des Baumkatasters mit einer aktualisierten Einmessung des Baumbestandes
sowie unter Berücksichtigung von gutachterlichen Stellungnahmen zum Zustand, der Vitalität und
der zu erwartenden Restlebenszeit einzelner Bäume wurden die Darstellungen des
Bebauungsplanes zu „zu erhaltenden und anzupflanzen Bäumen gem. § 9 (1) Nr. 25 a+b BauGB“
in der Satzungsfassung des Bebauungsplanes angepasst.
Die Wendeanlage wurde zur Satzungsfassung des Bebauungsplanes aus funktionalen
Überlegungen geändert und reduziert festgesetzt. Sie ist nunmehr für Personenkraftwagen
ausgelegt und wird in der geänderten Variante nicht mehr in die bestehenden Vorgärten der
Bestandsgebäude eingreifen.
Ergänzend wurde zu diesen Punkten der Grundstückseigentümer und Investor, als von der
Änderung betroffene Öffentlichkeit, nach § 4a BauGB beteiligt. Er legt dar, dass er mit der
geänderten Darstellung der Bäume und der Wendeanlage ausdrücklich einverstanden ist.
Die übrigen vorgenommen Änderungen und Ergänzungen weisen lediglich redaktionellen
Charakter auf.
Die Übersicht der Stellungnahmen der Behörden und Träger öffentlicher Belange sind in der
Anlage A 2.3 (siehe Seite A9) wiedergegeben. Zu den vollständigen Abwägungsinhalten wird auf
die Anlage A2 verwiesen.

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Zu 4./5.)
Im Ergebnis wird vorgeschlagen die Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. III/A16
"Brockeiche" mit Begründung als Satzung zu beschließen. Der Satzungsbeschluss ist gemäß § 10
(3) BauGB ortsüblich öffentlich bekannt zu machen.

Planungsrechtliche Situation und örtliche Gegebenheiten
Die Flächen der Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. III/A16 „Brockeiche“ befinden sich
derzeitig noch im Geltungsbereich der seit dem 05.04.1993 rechtsverbindlichen Satzung
005 „Römerstraße / Milser Feld". Diese weist für das Plangebiet sowie für die angrenzende
Bebauung eine Wohnbauflächenentwicklung mit maximal zwei Vollgeschossen in offener
Bauweise, in der nur Einzelhäuser zulässig sind, aus. Diese Festsetzungen stehen dem
angestrebten Planungsziel, ein Wohnprojekt nach heutigen städtebaulichen Vorstellungen auf
dem Gesamtgrundstück zu entwickeln, entgegen.
Derzeit befindet sich, mittig im Plangebiet, eine Wohnanlage der BGW aus den 1950/60er Jahren.
Diese besteht aus zweigeschossigen Mehrfamilienhäusern mit Satteldächern, die von Freiflächen
umgeben sind. In diesem Bereich befindet sich ein teilweise erhaltenswerter Baumbestand, der
prägend ist für die Wohnanlage. Rund um die Mehrfamilienhäuser befinden sich freistehende Einbis Zweifamilienhäuser, die zum größten Teil mit Satteldächern und einigen Walmdächern
errichtet worden sind.
Der städtebauliche Kontext des Plangebietes ist zum Großteil durch Wohnhausbebauungen
geprägt. Das städtebauliche Umfeld wird im Westen des Gebietes von Zwei- und
Mehrfamilienhäusern geprägt. Nördlich, östlich sowie südlich des Plangebietes befinden sich Einund Zweifamilienhäuser in überwiegend ein- bis zweigeschossiger Bebauung. Die vorhandene
Bebauung ist in Bezug auf die Dachlandschaft eher homogen gestaltet. Es befinden sich im
Umfeld bis auf wenige Ausnahmen Satteldächer.
Die äußere verkehrliche Erschließung des Plangebiets Nr. III/A16 „Brockeiche“ erfolgt über Einbzw. Ausfahrten an der angrenzenden Straße „Brockeiche“ sowie über den vorhandenen
Wohnweg.
Die gesamte Flächengröße des abgegrenzten Geltungsbereiches beläuft sich auf ca. 3,30 ha.
Anlass der Planung und Kurzfassung der Planungsziele
Ziel der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. III/A16 „Brockeiche“ ist es im Plangebiet, im Bereich
der noch vorhandenen Mehrfamilienhäuser, eine zeitgemäße Wohnbebauung nach dem
Bielefelder
Modell
(“Wohnen
mit
Versorgungssicherheit“)
zu
entwickeln
und
Nachverdichtungspotenziale zu nutzen. Die vorhandenen Mehrfamilienhäuser sollen dazu teils
abgebrochen werden und durch Neubauten ersetzt werden. Diese Maßnahme ist für die Fläche
mit einer hohen Lagegunst für eine Wohnbebauung eine sinnvolle Ergänzung im Siedlungsraum.
Dieses Konzept schafft barrierefreien, seniorengerechten Wohnraum mit der Option, die
Betreuungsleistungen eines hausinternen Servicestützpunktes in Anspruch nehmen zu können.
Für die umliegende Wohnbebauung wird die Sicherung des Bestands angestrebt. Zudem soll eine
Nachverdichtungsmöglichkeit auf den rückwärtigen Grundstücksteilen geschaffen werden, die
hierfür geeignet sind. Durch den zwischenzeitlich erfolgten Ausbau der Stadtbahnlinie 2 besteht
an diesem Standort eine gute Anbindung an das ÖPNV-Netz.

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Für das Plangebiet ist es beabsichtigt, aufgrund des erweiterten Nutzungsangebotes des Modells
“Wohnen mit Versorgungssicherheit“ (inkl. Sozialstation und Nachbarschafts-Café) sowie eines
bereits bestehenden Handwerksbetriebes (Bäcker), ein allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4
BauNVO festzusetzen. Nach der anzuwendenden BauNVO 1990 dient das allgemeine
Wohngebiet vorwiegend dem Wohnen sowie ergänzenden Nutzungen. Anlagen für Verwaltungen,
Gartenbaubetriebe und Tankstellen sollen in diesem Fall nicht zugelassen werden. Diese fügen
sich aufgrund ihrer Flächenansprüche bzw. Auswirkungen in Bezug auf Verkehr und Immissionen
nicht in die kleinteilige Struktur des Plangebiets ein.

Zudem soll im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes die im östlichen Bereich des
Plangebietes befindliche Bestandbebauung planungsrechtlich gesichert werden. Dabei ist es Ziel,
die vorhandene städtebauliche Struktur unter Berücksichtigung der rechtskräftigen Satzung 005
„Milser Feld“ nach Art und Maß der baulichen Nutzung festzusetzen.
Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes wird eine Verbesserung der Bebauungs- und
Nutzungsmöglichkeiten erreicht und die städtebauliche Entwicklung für das Plangebiet insgesamt
gesteuert.
Die Nutzungsmöglichkeiten, wie Art und Maß der baulichen Nutzung der Grundstücke sollen in
einem städtebaulich vertretbaren Maß angepasst werden. Dabei werden u. a. die
planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Neubebauung mit zwei Vollgeschossen nach dem
Konzept „Wohnen mit Versorgungssicherheit“ geschaffen.
Planungsziel ist die Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebiets (WA) gemäß § 4 BauNVO.

Verfahren
Die Neuaufstellung des Bebauungsplans Nr. III / A 16 „Brockeiche“ erfolgt als Bebauungsplan der
Innenentwicklung im sogenannten beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB. Im
beschleunigten Verfahren kann auf eine Umweltprüfung nach § 2 (4) BauGB verzichtet werden.
Der Bebauungsplan erfüllt die Voraussetzungen für eine Aufstellung im Verfahren gemäß § 13a
BauGB.

Wohnraumförderung
Angesichts der derzeitigen Marktsituation mit den Niedrigzinsen und dem hohen Bedarf an
Wohnungen ist es schwierig, den sozialen Wohnungsbau voranzubringen. Zur langfristigen
Sicherung von preisgünstigem Mietwohnraum in Bielefeld greift die Stadt daher regulierend ein.
Der Rat der Stadt Bielefeld hat in seiner Sitzung vom 17.11.2016 daher Folgendes beschlossen:
„In allen noch zu beschließenden Bebauungsplänen wird künftig grundsätzlich ein Viertel der
vorgesehenen Wohneinheiten im Rahmen des öffentlich geförderten sozialen Mietwohnungsbaus
mit langfristiger Mietbindung vorgesehen. Diese sollen nach Möglichkeit in mehrgeschossigen
Mehrfamilienhäusern realisiert werden.“
Dieser Beschluss unterstützt eine nachhaltige Stadtentwicklung, die das Leitbild der sozialen
Mischung beinhaltet. Der soziale Wohnungsbau wird dadurch gleichmäßig über das Stadtgebiet
verteilt, statt ihn an einer Stelle konzentriert vorzusehen. Darüber hinaus werden alle
Marktteilnehmer/ -innen gleichbehandelt, da zukünftig jeder Bebauungsplan betroffen sein soll.

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Entsprechend der Empfehlung des StEA vom 31.01.2017 ist der Ratsbeschluss ein
Grundsatzbeschluss von welchem in begründeten Fällen abgewichen werden kann. Hierbei
können insbesondere soziale Belange (z.B. bereits überdurchschnittlich hoher Anteil an
Sozialwohnungen, Migranten, oder sozialen Randgruppen im Quartier) oder städtebauliche
Gründe in Betracht kommen.
Im vorliegenden Bauleitplanverfahren wird die oben genannte Beschlusslage durch einen
entsprechenden städtebaulichen Vertrag zwischen der BGW und der Stadt Bielefeld, nach
welchem auf den für eine Mehrfamilienhausbebauung insgesamt vorgesehenen Baugrundstücken
mindestens 25 % aller Nettowohnbauflächen im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau zu
erstellen sind und die Fertigstellung dieser innerhalb von zwei Jahren nach Erteilung der
Baugenehmigung erfolgen muss, gewürdigt.
Für den Bereich der BGW ist es beabsichtigt das Bielefelder Modell “Wohnen mit
Versorgungssicherheit“ (inkl. Sozialstation und Nachbarschafts-Café) umzusetzen. Hierbei handelt
es sich, gem. der BGW, um anteilig öffentlich geförderten Mietwohnungsbau. Dieser wird im
gesamten Bereich des Neubaus realisiert, damit eine Durchmischung der einzelnen
Wohnraumtypen gewährleistet werden kann. Eine abschließende Anzahl der öffentlich
geförderten Mietwohnung ist nicht festgeschrieben, da die entsprechend benötigten Förderanträge
aktuell in Bearbeitung sind. Die Mindestquote von 25% wird jedoch durch den Bau der neuen
Gebäudekörper im nördlichen sowie südlichen Teilbereich des Plangebietes eingehalten.

Moss
Beigeordneter

Bielefeld, den

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Anlagen:

A1

Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. III/A16 „Brockeiche“
(Stand Oktober 2017)
- Nutzungsplan Vorentwurf (Verkleinerung)
- Auswertung der frühzeitigen Beteiligungsverfahren
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB sowie der Behörden
und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (1) BauGB

A2

Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. III/A16 „Brockeiche“
(Stand Oktober 2017)
- Nutzungsplan Entwurf (Verkleinerung)
- Auswertung der Offenlage:
Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (2) BauGB sowie der Fachbehörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (2) BauGB

A3

Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. III/A16 „Brockeiche“
(Stand Oktober 2017)
- Nutzungsplan Entwurf und beabsichtigte Satzungsdarstellung (Verkleinerung)
- Erneute Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit gemäß § 4a (3) BauGB

B

Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. III/A16 „Brockeiche“
(Stand Oktober 2017) - Satzung
- Nutzungs- und Gestaltungsplan Satzung (Verkleinerung)
- Angabe der Rechtsgrundlagen
- Textliche Festsetzungen, Zeichenerklärungen und Hinweise

C

Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. III/A16 „Brockeiche“
(Stand Oktober 2017) - Satzung
- Begründung

D

Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. III/A16 „Brockeiche“
(Stand Oktober 2017) – Satzung
- Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag