Amt, Datum, Telefon
Druck s ache n-Nr.
600.6 Bauamt, 08.11.2016, 51- 2748
3988/2014-2020
Informationsvorlage der Verwaltung
Gre m ium
Sitzung am
Be ratung
Sozial- und Gesundheitsausschuss
15.11.2016
öffentlich
Integrationsrat
23.11.2016
Stadtentwicklungsausschuss
06.12.2016
öffentlich
Seniorenrat
14.12.2016
öffentlich
Beirat für Behindertenfragen
14.12.2016
öffentlich
Beratungsgegenstand (Bezeichnung des Tagesordnungspunktes)
Vorstellung des Wohnungsmarktberichtes 2016
Be troffe ne Produk tgruppe
11 10 07 Wohnungsmarktbeobachtung
Aus w irk unge n auf Zie le , Ke nnzahle n
keine
Aus w irk unge n auf Erge bnis plan, Finanzplan
keine
Ggf. Frühe re Be handlung de s Be ratungs ge ge ns tande s (Gre m ium , Datum , TOP, Druck s ache n-Nr.)
keine
Sachve rhalt:
Der Bielefelder Wohnungsmarkt steht weterhin vor großen Herausforderungen. Als attraktive
Universitätsstadt profitiert Bielefeld zunehmend vom vermehrten Zuzug von inzwischen
insgesamt fast 40.000 Studierenden. Hinzu kommen 3.000 Menschen p.a., die sich bei der Stadt
Bielefeld wohnungssuchend melden. Zusammen mit der aktuellen Flüchtlingsthematik steigt
damit der Wohnraumbedarf im unteren Preissegment deutlich. Daneben verfestigt sich der Trend
zum innerstädtischen Wohnen und das niedrige Zinsniveau befeuert wie bereits in den Vorjahren
die „Flucht ins Betongold“.
Die Folgen: die Immobilienpreise steigen spürbar, die Mieten nehmen moderat zu. Mit einer
strukturellen Wohnungsleerstandsquote von 0,4 % herrscht in Bielefeld Vollvermietung. Im
unteren Preissegment ist der Markt stark angespannt. Eine vermehrte Wohnungsbautätigkeit
besonders auch im öffentlich geförderten Marktsegment ist dringend erforderlich.
Wie in den Vorjahren wurde der Bericht im Vorfeld mit wichtigen Marktakteuren (Haus & Grund,
Mieterbund, Maklerverband, Wohnungswirtschaft, Kreditwirtschaft) diskutiert und abgestimmt.
Bielefeld ist eine von rund 30 Städten aus NRW, die den lokalen Wohnungsmarkt regelmäßig
dokumentieren und ist im Forum Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung der NRW.BANK
vertreten. Die Wohnungsmarktbeobachtung basiert auf dem politischen Auftrag, Bedarfsanalysen
für weitere wohnungspolitische Entscheidungen zu erstellen und richtet sich vor allem an
kommunale Entscheidungsträger, potentielle Investoren, Architekten und Stadtplaner,
Wohnungsunternehmen, Eigentümer- und Mieterverbände sowie die verschiedenen
Fachdezernate innerhalb der Stadtverwaltung.
Die im Wohnungsmarktbericht 2016 veröffentlichten Zahlen beziehen sich weitgehend auf den
Stichtag 31.12.2015.
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Obe rbürge rm e is te r/Be ige ordne te (r)
Wenn die Begründung länger als drei
Seiten ist, bitte eine kurze
Zusammenfassung voranstellen.
Zusammenfassung des Wohnungsmarktberichtes 2016
Wohnungsangebot
Marktlage
2016 nimmt die Anspannung am Bielefelder Wohnungsmarkt noch weiter zu. Neben vielen
Zielgruppen, die auf das untere Preissegment angewiesen sind, und den Flüchtlingen, erhöhen die
steigenden Studierendenzahlen die Wohnungsnachfrage. Auch das mittlere Mietpreissegment wird
inzwischen angespannt eingeschätzt.
Leerstand
Die strukturelle Leerstandsquote fällt um ein weiteres Drittel auf 0,4 % des Wohnungsbestandes.
Rund 740 WE stehen 2016 dauerhaft leer. Sämtliche Stadtbezirke weisen aktuell rückläufige
Wohnungsleerstände auf (S. 11).
Bautätigkeit
In NRW nimmt die Bautätigkeit 2015 um 12 % ab auf 40.670 WE. Die Abnahme der
Fertigstellungen betrifft Mehrfamilienhäuser wie Ein- und Zweifamilienhäuser. Gleichzeitig steigen
die genehmigten WE um 22 % auf 55.800, der höchste Wert der letzten 10 Jahre.
Mehrfamilienhäuser nehmen dabei um 30 % zu, Ein- und Zweifamilienhäuser um 12 %.
Auch in OWL schrumpft die Wohnungsbautätigkeit. 2015 werden insgesamt mit 5.217 WE 20 %
weniger Wohneinheiten fertiggestellt als im Jahr zuvor. Die Bautätigkeit von Ein- und
Zweifamilienhäusern geht um 15 % zurück. Wohnungen in Mehrfamilienhäusern werden 22 %
weniger gebaut als im Vorjahr. Parallel steigt die Zahl der genehmigten WE um rd. 27 % auf 7.410
(S. 56).
In Bielefeld ist die Wohnungsbautätigkeit nach dem Boomjahr 2014 sehr stark zurückgegangen.
693 fertiggestellte WE in 2015 stellen nur 46 % des Vorjahreswertes dar. Neugebaute Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern gehen um 56 % zurück. Einfamilienhäuser nehmen um 46 % ab. Im
Vergleich mit sechs ähnlich großen kreisfreien Großstädten aus NRW (S. 5) liegt die
Wohnungsbautätigkeit von Bielefeld 2015 an dritter Stelle hinter Münster und Bonn. Die Zahl der
genehmigten WE steigt zeitgleich um 23 % auf 1.362. In der ersten Jahreshälfte 2016 werden 727
WE genehmigt, so dass davon ausgegangen wird, dass dieses hohe Niveau auch 2016 gehalten
wird.
Öffentliche Wohnungsbauförderung
Die öffentliche Mietwohnungsbauförderung hat sich 2015 in Bielefeld sehr positiv entwickelt. Neben
dem Neubau von 133 Mietwohnungen konnte für 104 Wohnungen eine umfassende
Bestandsanierung gefördert werden. Außerdem werden 52 Wohnungen und 9 Gruppenwohnungen
für Flüchtlinge öffentlich gefördert.
Insgesamt werden annähernd 300 Mietwohneinheiten 2015 mit der Wohnungsbauförderung des
Landes NRW in Bielefeld gefördert. Dabei kann das vom Land NRW zugeteilte Kontingent auf über
24 Mio. € annähernd verdreifacht werden. 2015 werden in Bielefeld zudem 48
Eigentumsmaßnahmen öffentlich gefördert, darunter 32 neugebaute Eigenheime und 16
Bestandsobjekte (S. 17ff)
Angebotsmieten
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Der durchschnittlich angebotene Mietpreis für Bestandsmietobjekte steigt um weitere 3,3 % auf
6,50 €/m². Die höchsten Werte werden weiterhin in Dornberg erreicht, gefolgt vom Stadtbezirk
Mitte, Schildesche und Gadderbaum. Die größten prozentualen Steigerungen finden sich in
Dornberg, Sennestadt, Jöllenbeck und Schildesche. Auch in den angrenzenden Städten und
Gemeinden steigt das Mietniveau (S. 19ff).
Immobilienangebote (empirica-systeme)
Die angebotenen Preise für bestehende Eigenheime sind 2016 in allen Segmenten sehr deutlich
gestiegen. Freistehende Einfamilienhäuser werden z.Zt. im Mittel für 298.000 € angeboten,
Doppelhaushälften für 249.000 € und Reihenhäuser für 199.000 €. Die aktuelle Auswertung von
1.500 Inseraten für bestehende Eigentumswohnungen ergibt eine Steigerung von 5,2 % (S. 23ff).
Grundstücksmarkt (Gutachterausschuss)
Die Gesamtzahl der notariell beurkundeten Kauffälle ist 2015 um 11 % auf 3.119 gesunken. Trotz
Rückgangs liegt die Zahl der Kauffälle für Bielefeld damit weiterhin auf einem erhöhten Niveau. Der
Geldumsatz erreicht 2015 rd. 674 Mio. € und nimmt damit um 10 % ab. Wohnungs- und
Teileigentum haben daran einen Anteil von 48 %, bebaute Grundstücke machen 36 % aus und
unbebaute Grundstücke 9 % (S. 26ff).
Wohnungsnachfrage
Bevölkerungsentwicklung
Die Bevölkerungszahl Bielefelds wächst auf Grund der Flüchtlingsthematik das fünfte Jahr in Folge
und erreicht Ende 2015 333.090. Auch 2016 verzeichnet Bielefeld unabhängig von
Flüchtlingszahlen ein deutliches Wachstum: Im Sommer 2016 liegt die Bevölkerungszahl nach
Auswertungen des Amtes für Demographie und Statistik bei 335.643. Nach einer
Haushaltemodellrechnung von IT.NRW soll die Zahl der privaten Haushalte bis 2040 in Bielefeld
um über 10 % steigen. Die größte Veränderung soll hiernach bereits bis 2020 erfolgen (S. 29f).
Wanderungen
Der 2015er Wanderungsgewinn für Bielefeld von 3.500 Personen (+ 2.500) resultiert aus 19.800
Zuzügen und 16.300 Fortzügen. Der Zuwachs an Zuzügen basiert primär auf der
Flüchtlingsthematik im Jahr 2015. Bielefeld profitiert als Universitätsstadt aber auch weiterhin in der
Altersgruppe der 18- bis unter 25-jährigen vom Zuzug Studierender. Die Studierendenzahlen liegen
aktuell bei über 38.000.
Bielefeld hat 2015 deutlich mehr Einwohner an die angrenzenden Städte und Gemeinden verloren.
Der negative Wanderungssaldo mit den angrenzenden Kommunen hat sich 2015 mehr als
verdoppelt auf rd. 700, der höchste Wert der letzten 10 Jahre (S. 31f).
Soziale Faktoren
Die Anzahl der bei der Stadt Bielefeld gemeldeten wohnungssuchenden Haushalte, die einen
Wohnberechtigungsschein (WBS) erhalten, stagniert 2015 bei rd. 3.000 Personen. Über die Hälfte
der ausgestellten WBS gehen an Einpersonenhaushalte, darunter 37 % Menschen im
Leistungsbezug nach SGB II bzw. XII. Bei den Zweipersonenhaushalten liegt dieser Anteil bei 56 %,
bei Drei-, Vier- und Mehrpersonenhaushalten liegen diese Anteile zwischen 81 und 90 %. Der
Versorgungsgrad dieser Haushalte mit Sozialwohnungen ist 2015 mit 35 % rückläufig.
32 % der Mietinserate (1.600) liegen unter den KdU-Grenzwerten der einzelnen Haushaltsgrößen,
ein Fünftel weniger als im Vorjahreszeitraum (S. 36).
Es gibt in Bielefeld inzwischen über 3.400 barrierefreie und barrierearme Wohnungen für Senioren,
davon sind rd. 1.430 öffentlich gefördert. Damit können über 10 % der Haushalte mit Senioren, die
70 oder älter sind, versorgt werden (s. S. 37ff).
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Monetäre Faktoren
Die Bruttolöhne und -gehälter steigen 2015 im Bundesdurchschnitt spürbar um 4,0 %. Die
Nettolöhne und -gehälter haben 2015 im Schnitt um 3,6 % zugenommen. Die Sparquote steigt
weiter an auf 9,7 %. Der NRW-Preisindex der Bauleistungen für Wohngebäude ist seit 2014 bis
August 2016 um 2,8 % gestiegen.
Bauwillige und Immobilienkäufer können auch 2016 von extrem günstigen Hypothekenzinssätzen
profitieren. Im bundesweiten Durchschnitt liegen die entsprechenden Zinsen im Mittel zwischen 1,5
und 2 %.
Expertenkreis
Der Expertenkreis bestätigt sämtliche Aussagen des Wohnungsmarktberichtes 2016 und ergänzt
darüber hinaus folgende Aspekte:
Der Mietwohnungsmarkt in Bielefeld ist von Vollvermietung geprägt. Auch periphere Lagen
sind inzwischen komplett marktgängig und jederzeit vermietbar. Die Fluktuation ist
aufgrund der Marktanspannung in den letzten Monaten bei den Bielefelder
Wohnungsunternehmen weiter rückläufig.
Die Immobilienpreise steigen aktuell stärker als die Mietpreise.
Immobilien werden teilweise im Bieterverfahren angeboten und verkauft. Geforderte
Kaufpreise werden teilweise von Kaufinteressenten überboten.
Der Bedarf an Baugrundstücken für Ein- und Mehrfamilienhäuser ist weit größer als das
Angebot. Die Lage am Wohnungsmarkt wird sich aus Sicht der Experten weiter zuspitzen,
obwohl die Bautätigkeit aktuell wieder zunimmt.
Eine weitergehende Flächenaktivierung ist notwendig. Um zusätzliches Bauland zu
generieren, ist eine verstärkte Ausweisung von neuen Flächen notwendig.
Außerdem sollte ein Appell an die soziale Verantwortung von Eigentümern gerichtet
werden, die ihre baureifen Grundstücke dem Markt bisher vorenthalten und damit eine
Bebauung verhindern haben.
Moss
Beigeordneter
Anlage
Wohnungsmarktbericht 2016
Bielefeld, den