Datei: V3988 Wohnungsmarktbericht 2016

Stadt Bielefeld
Wohnungsmarktbericht 2016
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Inhalt
Impressum

Vorwort

Bielefeld auf einen Blick

1 Zusammenfassung

2 Schwerpunkt: Bielefeld wächst –
Konsequenzen für den Wohnungsmarkt

3 Wohnungsangebot
3.1
Marktlage
3.2
Leerstand von Wohnungen
3.3
Bautätigkeit
3.4
Geförderter Wohnungsbau
3.5
Analyse der Angebotsmieten
3.6
Analyse der Angebote am Immobilienmarkt
3.7
Grundstücksmarkt

10
10
11
12
17
19
23
26

4 Wohnungsnachfrage
4.1
Bevölkerungsentwicklung
4.2
Haushaltemodellrechnung
4.3
Wanderungen
4.4
Nachfrage
4.5
Wohnungssuchende Haushalte
4.6
Wohnraum für Bedarfsgemeinschaften
4.7
Wohnen ohne Barrieren
4.8
Monetäre Aspekte

29
29
30
31
33
35
36
37
40

5 Wohnungsmarktbeobachtung in den Stadtbezirken

6 Expertenkreis

Anhang
Verzeichnis der Abbildungen
Verzeichnis der Tabellen

55
59
60

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

Impressum
Herausgeber
Stadt Bielefeld
Bauamt
August-Bebel-Str. 92
33602 Bielefeld
Verantwortlich für den Inhalt
Dieter Ellermann
Redaktion
Jens Hagedorn
Tel.: 0521/51-2748
Fax: 0521/51-3192
E-Mail: jens.hagedorn@bielefeld.de
Titelfoto
Jens Hagedorn
Auflage: 800
Bielefeld, November 2016

Bielefeld ist eine von rund 30 Städten aus NRW, die den lokalen Wohnungsmarkt regelmäßig dokumentieren und im Forum Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung der NRW.BANK vertreten ist.
Die Wohnungsmarktbeobachtung basiert auf dem politischen Auftrag,
Bedarfsanalysen für weitere wohnungspolitische Entscheidungen zu erstellen und richtet sich mit seinen umfassenden Informationen vor allem
an kommunale Entscheidungsträger, potentielle Investoren, Architekten
und Stadtplaner, Wohnungsunternehmen, Eigentümer- und Mieterverbände sowie die verschiedenen Fachdezernate innerhalb der Stadtverwaltung.
Die im Wohnungsmarktbericht 2016 veröffentlichten Zahlen beziehen
sich weitgehend auf den Stichtag 31.12.2015. Der Druck des Berichts
wird durch die freundliche Unterstützung der Unternehmen und Verbände, die sich im Bericht präsentieren, ermöglicht.
Das Titelfoto zeigt ein öffentlich gefördertes Mietwohnungsobjekt im
Stadtbezirk Brackwede, Bauherr: Herr Repkow.

Vorwort
Liebe Leserin, lieber Leser,
der Bielefelder Wohnungsmarkt steht zurzeit vor ganz besondere Herausforderungen. Neben der ohnehin seit längerem bestehenden Anspannung gerade im preisgünstigen Segment von Miete und Eigentum
kam es durch weiteren Bevölkerungszuwachs und dem Zuzug von Menschen aus verschiedenen Kriegs- und Krisengebieten der Welt zu einer
Einwohnersteigerung von über 5.000 Menschen bis zum Sommer 2016.
Die Wohnraumversorgung dieser Menschen, besonders im Bereich der
Flüchtlingsunterbringung, machte Aktivitäten und Maßnahmen notwendig, die außergewöhnlich sind. Zahlreiche Unterkünfte in Wohnhäusern,
Gewerbeobjekten, ehemaligen Schulen, Turnhallen und Wohncontainern
mussten unter großem Zeitdruck bereitgestellt werden.
Daneben wurden zahlreiche Wohnungsbauprojekte angestoßen, um die
mittelfristige Versorgung mit ausreichendem Wohnraum zu erreichen.
Hier wird die Stadt Bielefeld auch selbst wieder im Wohnungsbau aktiv
werden über ihre Tochtergesellschaft, die Solion GmbH.
Diese Wohnobjekte mit zusammen über 100 Wohnungen, verteilt auf
verschiedene Stadtbezirke, sollen einen Beitrag zur Entlastung des
preisgünstigen Wohnungsmarktes leisten und werden in einer zweiten
Nutzungsphase allen wohnberechtigten Bielefelder Bürgern zur Verfügung stehen.
Daneben wird es aber auch weiterhin verstärkt notwendig sein, dass private Bauherren und Wohnungsunternehmen ihre Beiträge zur Verbesserung der Wohnungsmarktlage in Bielefeld leisten.
Die Kontingente für den öffentlich geförderten Mietwohnungsbau für 2016
konnten fast vervierfacht werden und auch für 2017 sind zahlreiche interessante Projekte in der Planung.
Politisch finden diese Bestrebungen im Wohnungsbau ebenfalls starke
Unterstützung, dem steigenden Wohnungsbedarf zu begegnen. So wurde die Verwaltung beauftragt, einen Perspektivplan Wohnen 2020/2035
zu erarbeiten und hierbei das bestehende Netzwerk der Wohnungsmarktteilnehmer des Masterplans Wohnen einzubinden. Inhaltlich wird es dabei um die genaue Festlegung des künftigen Wohnungsbedarfes, die Anforderungen an den öffentlich geförderten Wohnungsbau sowie die Mobilisierung von Bauland gehen und perspektivisch auf den Zeitraum bis
2035 ausgerichtet sein.
Die Herausforderungen, die der Wohnungsmarkt an uns stellt, können
nur von allen Akteuren gemeinsam mit der Stadt Bielefeld bewältigt werden.
Der vorliegende Bericht soll die gegenwärtige Situation beschreiben und
die Grundlage für Lösungsansätze liefern. Wie in den Vorjahren haben
wir den Bericht im Vorfeld mit wichtigen Marktakteuren diskutiert und abgestimmt. Ich möchte mich bei allen Kooperationspartnern der Bielefelder
Wohnungsmarktbeobachtung daher herzlich bedanken und wünsche
Ihnen eine informative Lektüre.

Gregor Moss
Beigeordneter
Dezernat Bauen / Planen

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

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Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

Bielefeld auf einen Blick
Tab. 1

Wohnungsmarktbeobachtung in Bielefeld

Ausgewählte Daten und Trends
Bevölkerung

am Ort der Hauptwohnung (IT.NRW,
auf Basis der Fortschreibung des Zensus 2011)

Wohnungsbestand

(IT.NRW, auf Basis der Zensusergebnisse,
WE in Wohn- und Nichtwohngebäuden)

2011

2012

2013

2014

2015

327.199 328.314 328.864 329.782 333.090 
166.354 166.880 167.334 168.690 168.995 

Bestand geförderter WE gesamt
gef. Mietwohnungen (1. Förderweg/EK A)
gef. Eigenheime

15.414
12.472
2.942

15.107
12.234
2.873

14.691
11.890
2.801

14.494
11.820
2.674

14.125
11.833
2.490





Wohnbaufertigstellungen gesamt
davon Neubauwohneinheiten
Ein-/Zweifamilienhäuser
Mehrfamilienhäuser
Eigentumswohnungen

617
533
243
289
124

612
554
254
300
128

620
565
235
330
138

1.512
1.269
306
872
401

693
610
186
423
96







Wohnbaugenehmigungen gesamt
davon Neubauwohneinheiten
Ein-/Zweifamilienhäuser
Mehrfamilienhäuser
Eigentumswohnungen

539
494
274
207
116

715
626
218
364
137

1.164
1.081
227
829
479

1.105
875
256
577
216

1.362
1.155
284
871
271







Wohnungsbauförderung (gesamt, WE)
1
Mietwohnungen (WE)
Eigentumsmaßnahmen (WE)

249
125
109

313
183
130

202
132
67

228
154
74

445
298
48





Fertiggestellte Wohnungen



(WE, IT.NRW)

(gesamt WE, je 10.000 Einwohner)

IT.NRW, Stadt Bielefeld, Bauamt

Tab. 2

Bielefeld 2015 im Städtevergleich

Ausgewählte
Strukturdaten

Fläche
in km²

Einwohner
je km²

mit Hauptwohnsitz, auf
Basis Zensus

Arbeitslosen2
quote
in %

Wohneinheiten (WE)
KfW

WFB

fertig gestellt

gefördert

öffentlich
gefördert

absolut

je
10.000
Ewo

Bielefeld

258

1.291

333.090

8,5

2.862

445

693

21 

Bochum

145

2.515

364.742

10,4

1.691

142

224

Bonn

141

2.261

318.809

7,2

1.893

1.355

Gelsenkirchen

105

2.480

260.368

14,9

942

475

188

Mönchengladbach

170

1.529

259.996

10,4

1.128

287

11 

Münster

303

1.023

310.039

5,9

1.903

173

1.355

44 

Wuppertal

168

2.084

350.046

9,9

1.152

395

11 



42 


IT.NRW; Bundesagentur für Arbeit; NRW.BANK; KfW; eigene Berechnungen

1
2
3
4

1. Förderweg/EK A, Bestandsmaßnahmen mit Mietbindung, Förderung nach RL Flü
Arbeitslosenquote insgesamt August 2016
Sämtliche KfW Programme zum Thema Wohnen gemäß Förderreport 2015 der KfW Bank. Bei gleichzeitiger Inanspruchnahme mehrerer Förderprodukte sind Doppelzählungen möglich.
Anzahl der bewilligten öffentlich geförderten Wohneinheiten im Neubau/Bestand inkl. Heimplätze und Förderung
nach RL Flü, NRW.BANK)

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

1 Zusammenfassung
Marktlage 2016 nimmt die Anspannung am Bielefelder Wohnungsmarkt noch
weiter zu. Neben vielen Zielgruppen, die auf das untere Preissegment
angewiesen sind, und den Flüchtlingen, erhöhen die steigenden Studierendenzahlen die Wohnungsnachfrage. Auch das mittlere Mietpreissegment wird inzwischen angespannt eingeschätzt.
Leerstand Die strukturelle Leerstandsquote fällt um ein weiteres Drittel auf 0,4 %
des Wohnungsbestandes. Rund 740 WE stehen 2016 dauerhaft leer.
Sämtliche Stadtbezirke weisen aktuell rückläufige Wohnungsleerstände auf (S. 11).
Bautätigkeit In NRW nimmt die Bautätigkeit 2015 um 12 % ab auf 40.670 WE. Die
Abnahme der Fertigstellungen betrifft Mehrfamilienhäuser wie Einund Zweifamilienhäuser. Gleichzeitig steigen die genehmigten WE um
22 % auf 55.800, der höchste Wert der letzten 10 Jahre. Mehrfamilienhäuser nehmen dabei um 30 % zu, Ein- und Zweifamilienhäuser
um 12 %.
Auch in OWL schrumpft die Wohnungsbautätigkeit. 2015 werden insgesamt mit 5.217 WE 20 % weniger Wohneinheiten fertiggestellt als
im Jahr zuvor. Die Bautätigkeit von Ein- und Zweifamilienhäusern geht
um 15 % zurück. Wohnungen in Mehrfamilienhäusern werden 22 %
weniger gebaut als im Vorjahr. Parallel steigt die Zahl der genehmigten WE um rd. 27 % auf 7.410 (S. 56).
In Bielefeld ist die Wohnungsbautätigkeit nach dem Boomjahr 2014
sehr stark zurückgegangen. 693 fertiggestellte WE in 2015 stellen nur
46 % des Vorjahreswertes dar. Neugebaute Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gehen um 56 % zurück. Einfamilienhäuser nehmen um
46 % ab. Im Vergleich mit sechs ähnlich großen kreisfreien Großstädten aus NRW (S. 5) liegt die Wohnungsbautätigkeit von Bielefeld 2015
an dritter Stelle hinter Münster und Bonn. Die Zahl der genehmigten
WE steigt zeitgleich um 23 % auf 1.362. In der ersten Jahreshälfte
2016 werden 727 WE genehmigt, so dass davon ausgegangen wird,
dass dieses hohe Niveau auch 2016 gehalten wird.
Öffentliche Die öffentliche Mietwohnungsbauförderung hat sich 2015 in Bielefeld
Wohnungsbau- sehr positiv entwickelt. Neben dem Neubau von 133 Mietwohnungen
förderung konnte für 104 Wohnungen eine umfassende Bestandsanierung gefördert werden. Außerdem werden 52 Wohnungen und 9 Gruppenwohnungen für Flüchtlinge öffentlich gefördert.
Insgesamt werden annähernd 300 Mietwohneinheiten 2015 mit der
Wohnungsbauförderung des Landes NRW in Bielefeld gefördert. Dabei kann das vom Land NRW zugeteilte Kontingent auf über 24 Mio. €
annähernd verdreifacht werden. 2015 werden in Bielefeld zudem 48
Eigentumsmaßnahmen öffentlich gefördert, darunter 32 neugebaute
Eigenheime und 16 Bestandsobjekte (S. 17ff)
Angebotsmieten Der durchschnittlich angebotene Mietpreis für Bestandsmietobjekte
steigt um weitere 3,3 % auf 6,50 €/m². Die höchsten Werte werden
weiterhin in Dornberg erreicht, gefolgt vom Stadtbezirk Mitte, Schildesche und Gadderbaum. Die größten prozentualen Steigerungen
finden sich in Dornberg, Sennestadt, Jöllenbeck und Schildesche.
Auch in den angrenzenden Städten und Gemeinden steigt das Mietniveau (S. 19ff).
Immobilien- Die angebotenen Preise für bestehende Eigenheime sind 2016 in alangebote len Segmenten sehr deutlich gestiegen. Freistehende Einfamilienhäu(empirica-systeme) ser werden z.Zt. im Mittel für 298.000 € angeboten, Doppelhaushälften für 249.000 € und Reihenhäuser für 199.000 €. Die aktuelle Auswertung von 1.500 Inseraten für bestehende Eigentumswohnungen
ergibt eine Steigerung von 5,2 % (S. 23ff).
Grundstücksmarkt Die Gesamtzahl der notariell beurkundeten Kauffälle ist 2015 um
(Gutachterausschuss) 11 % auf 3.119 gesunken. Trotz Rückgangs liegt die Zahl der Kauffälle für Bielefeld damit weiterhin auf einem erhöhten Niveau. Der Geldumsatz erreicht 2015 rd. 674 Mio. € und nimmt damit um 10 % ab.
Wohnungs- und Teileigentum haben daran einen Anteil von 48 %, bebaute Grundstücke machen 36 % aus und unbebaute Grundstücke
9 % (S. 26ff).

Die Bevölkerungszahl Bielefelds wächst auf Grund der Flüchtlingsthematik das fünfte Jahr in Folge und erreicht Ende 2015 333.090. Auch
2016 verzeichnet Bielefeld unabhängig von Flüchtlingszahlen ein deutliches Wachstum: Im Sommer 2016 liegt die Bevölkerungszahl nach
Auswertungen des Amtes für Demographie und Statistik bei 335.643.
Nach einer Haushaltemodellrechnung von IT.NRW soll die Zahl der privaten Haushalte bis 2040 in Bielefeld um über 10 % steigen. Die größte
Veränderung soll hiernach bereits bis 2020 erfolgen (S. 29f).
Der 2015er Wanderungsgewinn für Bielefeld von 3.500 Personen
(+2.500) resultiert aus 19.800 Zuzügen und 16.300 Fortzügen. Der Zuwachs an Zuzügen basiert primär auf der Flüchtlingsthematik im Jahr
2015. Bielefeld profitiert als Universitätsstadt aber auch weiterhin in der
Altersgruppe der 18- bis unter 25-jährigen vom Zuzug Studierender. Die
Studierendenzahlen liegen aktuell bei über 38.000.
Bielefeld hat 2015 deutlich mehr Einwohner an die angrenzenden Städte
und Gemeinden verloren. Der negative Wanderungssaldo mit den angrenzenden Kommunen hat sich 2015 mehr als verdoppelt auf rd. 700,
der höchste Wert der letzten 10 Jahre (S. 31f).
Die Anzahl der bei der Stadt Bielefeld gemeldeten wohnungssuchenden
Haushalte, die einen Wohnberechtigungsschein (WBS) erhalten, stagniert 2015 bei rd. 3.000 Personen. Über die Hälfte der ausgestellten
WBS gehen an Einpersonenhaushalte, darunter 37 % Menschen im
Leistungsbezug nach SGB II bzw. XII. Bei den Zweipersonenhaushalten
liegt dieser Anteil bei 56 %, bei Drei-, Vier- und Mehrpersonenhaushalten liegen diese Anteile zwischen 81 und 90 %. Der Versorgungsgrad
dieser Haushalte mit Sozialwohnungen ist 2015 mit 35 % rückläufig.
32 % der Mietinserate (1.600) liegen unter den KdU-Grenzwerten der
einzelnen Haushaltsgrößen, ein Fünftel weniger als im Vorjahreszeitraum (S. 36).
Es gibt in Bielefeld inzwischen über 3.400 barrierefreie und barrierearme
Wohnungen für Senioren, davon sind rd. 1.430 öffentlich gefördert. Damit können über 10 % der Haushalte mit Senioren, die 70 oder älter
sind, versorgt werden (s. S. 37ff).

Bevölkerungsentwicklung

Wanderungen

Soziale Faktoren

Die Bruttolöhne und -gehälter steigen 2015 im Bundesdurchschnitt spür- Monetäre Faktoren
bar um 4,0 %. Die Nettolöhne und -gehälter haben 2015 im Schnitt um
3,6 % zugenommen. Die Sparquote steigt weiter an auf 9,7 %. Der
NRW-Preisindex der Bauleistungen für Wohngebäude ist seit 2014 bis
August 2016 um 2,8 % gestiegen.
Bauwillige und Immobilienkäufer können auch 2016 von extrem günstigen Hypothekenzinssätzen profitieren. Im bundesweiten Durchschnitt
liegen die entsprechenden Zinsen im Mittel zwischen 1,5 und 2 %.
Der Expertenkreis bestätigt sämtliche Aussagen des Wohnungsmarkt- Expertenkreis
berichtes 2016 und ergänzt darüber hinaus folgende Aspekte:
 Der Mietwohnungsmarkt in Bielefeld ist von Vollvermietung geprägt.
Auch periphere Lagen sind inzwischen komplett marktgängig und jederzeit vermietbar. Die Fluktuation ist aufgrund der Marktanspannung
in den letzten Monaten bei den Bielefelder Wohnungsunternehmen
weiter rückläufig.
 Die Immobilienpreise steigen aktuell stärker als die Mietpreise.
 Immobilien werden teilweise im Bieterverfahren angeboten und verkauft. Geforderte Kaufpreise werden teilweise von Kaufinteressenten
überboten.
 Der Bedarf an Baugrundstücken für Ein- und Mehrfamilienhäuser ist
weit größer als das Angebot. Die Lage am Wohnungsmarkt wird sich
aus Sicht der Experten weiter zuspitzen, obwohl die Bautätigkeit aktuell wieder zunimmt.
 Eine weitergehende Flächenaktivierung ist notwendig. Um zusätzliches Bauland zu generieren, ist eine verstärkte Ausweisung von
neuen Flächen notwendig.
 Außerdem sollte ein Appell an die soziale Verantwortung von Eigentümern gerichtet werden, die ihre baureifen Grundstücke dem Markt
bisher vorenthalten und damit eine Bebauung verhindern haben.

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

2 Schwerpunkt: Bielefeld wächst –
Konsequenzen für den Wohnungsmarkt
Bielefeld wächst! Diese Erkenntnis wird nicht nur durch stetig steigende
Einwohnerzahlen gestützt. Sie hat sich mittlerweile bei der Kommunalpolitik und bei der Verwaltung durchgesetzt.
Zuvor stand die Bielefelder Stadtentwicklung im vergangenen Jahrzehnt
unter den Vorzeichen der Gestaltung des demografischen Wandels sowie des wirtschaftlichen Strukturwandels. Bevölkerungsrückgang, negative Haushaltsentwicklung, Verringerung des Flächenverbrauchs und die
Bestandsentwicklung sind nur einige Aspekte dieser Stadtentwicklungsfrage. Diese Strategien finden sich in zahlreichen Maßnahmen der Innenentwicklung, der Bestandsförderung und des Stadtumbaus sowie der
sozialen Stadt wieder mit zahlreichen Effekten für die Stadt-, Quartiersund Wohnungspolitik. Das kommunale Handeln war eher auf demografische Schrumpfung ausgerichtet denn auf Wachstum.
Entgegen dem prognostizierten Trend ist seit 2012 ein Bevölkerungswachstum (Zensus 2011, doppelter Abiturjahrgang, Wanderungsgewinne) zu verzeichnen. Dieses hat durch die zusätzliche Zuwanderung von
Flüchtlingen und Asylbewerbern deutlich an Dynamik gewonnen.
Folgt man der Einschätzung des Landes NRW, so werden der Stadt
Bielefeld in den nächsten Jahren eine deutlich positive Haushalts- und
Bevölkerungsentwicklung zugeschrieben (s. Kap. 4, S. 29ff).
Um den tatsächlichen Wohnungsbedarf für Bielefeld genauer prognostizieren zu können, bedarf es einer eigenen Bevölkerungs- und Haushaltsvorausberechnung, die im Frühjahr 2017 vom Amt für Demografie und
Statistik vorgelegt wird.
Unabhängig davon ist angesichts der positiven Entwicklungsperspektiven
Bielefelds und der erfolgreichen Profilierung als Hochschulstadt von einer
anhaltend hohen Wohnungsnachfrage auszugehen.
Eine neue Positionierung und Weichenstellung der Wohnungspolitik und
der Stadtentwicklung ist daher unabdingbar.
Für eine bedarfsgerechte Wohnraumversorgung der Bevölkerung und die
Begrenzung von Wohnungsengpässen und durch Knappheit bedingten
Preissteigerungen ist die Steigerung der Wohnbauleistung und der Wohnungsbauförderung anzustreben.
Die Aktivitäten der Bauverwaltung waren im gesamten Berichtsjahr bereits darauf ausgerichtet, die Schaffung von Wohnraum für die einkommensschwächeren Bevölkerungsgruppen deutlich zu verstärken. In diesem Marktsegment ist der Bedarf besonders hoch und wird in den nächsten Jahren weiter zunehmen. In dieser Einschätzung sind sich alle am
Bielefelder Wohnungsmarkt tätigen Akteure einig. In dem preiswerten
Mietwohnungsmarktsegment konkurrieren die unterschiedlichsten Bedarfsgruppen wie Familien mit Kindern, Alleinerziehende, Studierende,
Migranten, Senioren, Transferleistungsempfänger sowie Interessenten
für das Mehrgenerationenwohnen um das immer kleiner werdende Wohnungsangebot.
Für die Zukunft werden in allen Tätigkeitsfeldern des Wohnungsbaus
größere Anstrengungen erforderlich, um zu einer höheren Zahl von Fertigstellungen im Wohnungsbau zu kommen. Für die Attraktivität des
Wohnstandortes Bielefeld ist es wichtig, die Vielfalt des Wohnungsangebotes in lebenswerten Wohnquartieren zu ermöglichen. Die unterschiedlichen Bedürfnisse etwa der vorgenannten Bedarfsgruppen sind gleichermaßen zu berücksichtigen.
Mit Beschluss des Stadtentwicklungsausschusses vom 24.05.2016 wurde die Verwaltung beauftragt, einen Perspektivplan Wohnen 2020/2035
zu erarbeiten.

Im Sinne eines Wohnungs- und stadtentwicklungspolitischen Handlungskonzeptes sollen die Ziele und Empfehlungen des Masterplan Wohnen
für Bielefeld mit den Erfordernissen einer markt- und bedarfsgerechten
Mobilisierung von Bauland sowie mit den Zielen der Stadtentwicklung in
Einklang gebracht.
Der Perspektivplan Wohnen 2020/2035 soll auf eine bedarfsgerechte
Förderung des Wohnungsbaus ausgerichtet sein und einen fachlichen
Beitrag zur Wohnungspolitik und Stadtentwicklung für die weitere Beratung und Entscheidung in den kommunalpolitischen Gremien sein. Dabei
wird auf das vorhandene wohnungspolitische Netzwerk im Rahmen des
Masterplans Wohnen zurückgegriffen.
Abb. 1

Prozess zum Perspektivplan Wohnen 2020/2035

Grafik: Bauamt

Bei der Auftaktveranstaltung am 05.10.2016 im Rahmen eines Forums
Masterplan Wohnen mit rd. 40 Marktakteuren wird deutlich, dass das
Netzwerk die Erarbeitung eines Perspektivplans Wohnen 2020/2035 unterstützt und diesen Prozess aktiv begleiten möchte. Themen des Arbeitsprogramms für den Perspektivplan sollen in eine fachliche Arbeitsgruppe des Forums Masterplan Wohnen eingebracht werden.
Zentrale Bausteine des Perspektivplans Wohnen sind:









Positionsbestimmung Wohnraumbedarf und -angebot
Anforderung an soziale Wohnraumförderung für preiswerte Wohnungsbestände
Anpassung der Wohnungsbauförderung
Mobilisierung bzw. Aktivierung von Bauland, Baulandprogramm
2020/2035
Aktivierungsinstrumente Marketing und Öffentlichkeitsarbeit
Neujustierung der wohnungspolitischen Leitziele und Ziele der
Stadtentwicklung
Wohnungsmarktbeobachtung und Wohnbaulandmonitoring.

Eine wesentliche Grundbedingung der Wohnungsneubauleistung ist ausreichend verfügbares Bauland. Dabei werden die bereits jetzt im Flächennutzungsplan vorhandenen Wohnbauflächenreserven ebenso eine
wichtige Rolle spielen wie die Neuausweisung von Bauland in verschiedenen Bereichen von Bielefeld.
Dem Baulandprogramm des Perspektivplans Wohnen wird dabei eine
große Bedeutung zukommen ebenso wie die Innenentwicklung bzw. die
Aktivierung von Bauland im Siedlungsbestand sowie die Mobilisierung
von Siedlungsreserven.
Die Herausforderungen des zu erwartenden Bevölkerungswachstums in
Bielefeld an den Wohnungsmarkt sind groß. Dank der guten Zusammenarbeit aller am Wohnungsmarkt aktiven Kooperationspartner erscheinen
sie dennoch beherrschbar zu bleiben.

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

10
3 Wohnungsangebot
3.1 Marktlage
Der Bielefelder Wohnungsmarkt spannt sich in nahezu allen Bereichen
2016 spürbar an. Das untere Mietpreissegment wird erstmals seit Erstellung eines Wohnungsmarktbarometers im Jahr 2001 in Bielefeld als
„sehr angespannt“ eingeschätzt. Auch für die kommenden drei Jahre sehen die Experten kaum Entspannungstendenzen in diesem und im öffentlich geförderten Marktsegment.
Abb. 2

Entwicklung der Bielefelder Marktlage 2006 bis 2016 und Prognose bis 2019

sehr angespannt

(sehr geringes Angebot)

angespannt unteres Mietsegment
(geringes Angebot) öffentlich gefördertes Mietsegment

Marktanspannung in
fast allen Segmenten

ausgewogen

mittleres Mietsegment
Eigenheime
oberes Mietsegment

entspannt

(Überangebot)

Eigentumswohnungen

sehr entspannt

(großes Überangebot)

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 20172019
Stadt Bielefeld, Wohnungsmarktbarometer 2016

Auch im mittleren Mietpreissegment (bis 7 €/m²) wird das Angebot am
Wohnungsmarkt zunehmend weniger. Diese Tendenz wird sich in den
kommenden drei Jahren sogar noch verstärken.
Nur das obere Mietpreissegment wird im Frühjahr 2016 noch überwiegend im ausgewogenen Bereich gesehen und auch für die nächsten Jahre so prognostiziert.
Der Markt für Eigenheime stellt sich 2016 jetzt ebenfalls deutlich angespannt dar. Auch Eigentumswohnungen werden angespannter als im
Vorjahr eingeschätzt, allerdings mit deutlicheren Entspannungstendenzen bis 2019.

Abb. 3 Entwicklung und Prognose der Marktlage in NRW 1995 bis 2020

In der landesweiten Betrachtung
im
Wohnungsmarktbarometer
2016 der NRW.BANK werden
die Märkte angespannt eingeschätzt „wie vor 20 Jahren“.
Der Bielefelder Wohnungsmarkt
stellt sich dabei aktuell wie in
den Vorjahren noch stärker angespannt dar als im NRWDurchschnitt. Als Gründe werden auch landesweit die Zuwanderung und ein verändertes inländisches Wanderungsverhalten zugunsten von Groß- und
Universitätsstädten sowie die
Renaissance von Wohnimmobilien als Kapitalanlage genannt.

3.2 Leerstand von Wohnungen
Die strukturelle Wohnungsleerstandsquote fällt auf Grund der zunehmenden Marktanspannung und der großen Nachfrage nach Wohnraum
aktuell auf 0,4 % des Wohnungsbestandes und damit auf den niedrigsten
Wert seit Einführung von jährlichen Leerstandsanalysen vor 11 Jahren.
Am Bielefelder Wohnungsmarkt stehen z. Zt. nur noch rund 740
Wohneinheiten dauerhaft leer, das entspricht einem Rückgang um 33 %.
Sämtliche Stadtbezirke weisen 2016 rückläufige Quoten auf:
In Dornberg, Heepen, Gadderbaum und Stieghorst liegen die Leerstandsquoten zwischen 0,2 und 0,3 %. In diesen Stadtteilen stehen nur
noch wenige einzelne Objekte längerfristig leer. Die Stadtbezirke Mitte,
Senne und Jöllenbeck liegen mit 0,5 bis 0,6 % Leerstandsquote minimal
über dem Bielefelder Durchschnitt. Brackwede, Schildesche und Sennestadt entsprechend mit 0,4 % dem stadtweiten Wert.
Abb. 4

Wohnungsleerstandsquote pro
Stadtbezirk 2015/2016 (2014/2015)

Jöllenbeck
0,5 % 
(0,7 %)

Dornberg
0,2 % 
(0,3 %)

Schildesche
0,4 % 
(0,9 %)

Mitte
0,6 % 

Heepen
0,2 % 
(0,5 %)

(0,8 %)
Gadderbaum
0,3 % 
(0,6 %)

Stieghorst
0,3 % 

Brackwede
0,4 % 

(0,4 %)

(0,7 %)

Senne
0,6 % 
(1,3 %)

Sennestadt
0,4 % 
Daten: Stadtwerke Bielefeld GmbH,
eigene Berechnungen Grafik: Bauamt

(0,8 %)

Der längerfristige strukturelle Wohnungsleerstand wird in Bielefeld mit der
jährlichen anonymisierten Stromzähleranalyse ermittelt. In diesem Rahmen werden Wohnungen mit einem jährlichen Stromverbrauch von weniger als 150 kWh ausgewertet. Dieses Verfahren wird in Kooperation mit
der Stadtwerke Bielefeld GmbH im August 2016 zum 11. Mal durchgeführt. Der Analysezeitraum ist die 10monatige Stromzählerableseperiode
vom September 2015 bis Juni 2016. Dieses Verfahren wird NRW-weit
von verschiedenen Städten zusammen mit lokalen Energieversorgern
praktiziert, um Wohnungsleerstände zu ermitteln. Die Methode erfasst
längerfristige strukturelle und strategische Leerstände, da kürzere fluktuationsbedingte Wohnungsleerstände in der Regel einen höheren
Stromverbrauch p. a. verursachen.

Leerstandsquote
nur noch bei 0,4 %

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

12
3.3 Bautätigkeit
Die Bautätigkeit ist NRW-weit mit 40.670 Wohneinheiten (einschl. Umbaumaßnahmen) 2015 um 12 % zurückgegangen. Gleichzeitig nimmt die
Zahl der genehmigten Wohneinheiten um 22 % zu. 55.805 genehmigte
Wohneinheiten stellen den höchsten Wert der letzten zehn Jahre dar.

Über 55.800
genehmigte
WE in NRW

Sowohl bei der Erstellung neuer Mehrfamilienhäuser (20 107 WE einschl.
Wohnheime; –12 %) als auch beim Erstbezug von Einfamilienhäusern
(13 078 WE; –11 %) waren gegenüber 2014 Rückgänge zu verzeichnen.
Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in Zweifamilienhäusern (2 970
WE; –10 %) war ebenfalls niedriger als ein Jahr zuvor. Die Zahl der in
NRW genehmigten Ein- und Zweifamilienhäuser steigt 2015 um über
12 % auf zusammen rd. 19.000 WE. Für Mehrfamilienhäuser nimmt die
Zahl der genehmigten Wohnungen um rd. 30 % zu und liegt bei rd.
30.000 WE. Weitere 5.886 WE sollen durch Um- oder Ausbauten an bereits vorhandenen Gebäuden entstehen, rd. 24 % mehr als 2014.
Abb. 5

Fertiggestellte und genehmigte Wohneinheiten in NRW 2006 – 2015

60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Fertiggestellte WE

Genehmigte WE
Daten: IT.NRW, Grafik: Bauamt

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Haus & Grund GmbH

Auch in OWL schrumpft die Wohnungsbautätigkeit. 2015 werden insgesamt mit 5.217 WE (6.474 WE) 20 % weniger Wohneinheiten fertiggestellt als im Jahr zuvor. Die Bautätigkeit von Ein- und Zweifamilienhäusern geht um 15 % auf 2.164 WE (2.570 WE) zurück. Wohnungen in
Mehrfamilienhäusern werden mit 2.204 WE 22 % weniger gebaut als im
Vorjahr (2.843 WE). Parallel steigt die Zahl der genehmigten Wohneinheiten um rd. 27 % auf 7.410 WE (5.842 WE, s. S. 56, Tab. 8/9).

Wohnbautätigkeit
in OWL: - 20 %

In Bielefeld ist die Wohnungsbautätigkeit nach dem Boomjahr 2014 sehr
stark zurückgegangen. 693 (1.512) fertiggestellte WE in 2015 stellen nur
46 % des Vorjahreswertes dar. Durch Um- und Ausbau entstandene
Wohnungen reduzieren sich um 63 %, neugebaute Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gehen um 56 % zurück. Einfamilienhäuser nehmen um
46 % ab. Im Vergleich mit sechs ähnlich großen kreisfreien Großstädten
aus NRW (s. Tab. 2, S. 5) liegt die Wohnungsbautätigkeit von Bielefeld
2015 an dritter Stelle hinter Münster und Bonn (beide je 1.355 WE).
Die Zahl der genehmigten WE steigt zeitgleich um 23 % auf 1.362
(1.105). In der ersten Jahreshälfte 2016 werden 727 WE genehmigt, so
dass davon ausgegangen wird, dass dieses hohe Niveau auch 2016 gehalten wird.
Abb. 6

1.600

Fertiggestellte und genehmigte Wohneinheiten in Bielefeld 2006 - 2015

1.400
1.200
1.000

Wohnbautätigkeit
Bielefeld: - 54 %

800
600
400
200
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Fertiggestellte WE

Genehmigte WE
Daten: IT.NRW, Grafik: Bauamt

Ihre Ansprechpartner: Thomas und Michael Fredebeul
Falkstr. 11 • 33602 Bielefeld • Tel. 0521/6 22 28 • Fax 0521/6 22 06
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Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

14
Bei insgesamt rückläufigen Neubauzahlen überwiegen 2015 weiterhin die
Geschosswohnungen mit 69 % der fertiggestellten Neubauwohneinheiten. Dennoch werden mit 414 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern nicht
mal halb so viele Geschosswohnungen fertig gestellt als 2014 (872 WE).
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern gehen die fertiggestellten Wohneinheiten um 40 % zurück auf 186 WE. Der Eigenheimanteil am Neubaumarkt
liegt damit bei 31 %.
Abb. 7

Verhältnis von fertiggestellten Eigenheimen und Geschosswohnungen im
Neubau 2006 - 2015

100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

WE in 1/2-Familienhäusern

457

411

310

298

325

243

254

235

306

186

WE in Mehrfamilienhäusern

273

427

395

299

350

289

300

330

872

414

Daten: IT.NRW, Grafik: Bauamt

Bei den Zahlen und Prozentanteilen der genehmigten Wohneinheiten
werden die Trends zum innerstädtischen Wohnen und zur „Flucht ins Betongold“ weiterhin besonders deutlich. Der Anteil der genehmigten Geschosswohnungen steigt 2015 wieder auf 72 %. 871 genehmigte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern stellen den höchsten Wert der letzten 10
Jahre dar. Ein- bzw. Zweifamilienhäuser machen z. Zt. nur ein gutes Viertel der genehmigten Neubauwohneinheiten aus.
Abb. 8

Verhältnis der genehmigten Wohneinheiten im Eigenheim- und Geschosswohnungsbereich 2006 – 2015

100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

WE in 1/2-Familienhäusern

543

313

261

340

275

274

218

227

256

336

WE in Mehrfamilienhäusern

514

335

421

407

539

207

364

829

577

871

Daten: IT.NRW, Grafik: Bauamt

Wohnungsmarktbericht 2016
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15
Eigentumswohnungen
Nach dem Boom Jahr 2014 mit 400 fertiggestellten neuen Wohnungen
schrumpfen die Fertigstellungszahlen von Eigentumswohnungen (ETW)
2015 um 76 % auf 96. Die Zahl der genehmigten ETW steigt 2015 in
Bielefeld parallel um 25 % auf 271. Damit wird die Bautätigkeit von ETW
2016 voraussichtlich wieder steigen.
Abb. 9

Fertiggestellte und genehmigte Eigentumswohnungen 2006 – 2015

500
400
300
200
100
0

weniger
fertiggestellte
ETW
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
fertiggestellte ETW

genehmigte ETW
Daten: IT.NRW, Grafik: Bauamt

Die Kauffälle von bestehendem Wohnungseigentum bleiben mit 886 annähernd auf dem hohen Vorjahresniveau. Die Erstverkäufe nach Neubau
gehen allerdings um 30 % auf 159 Kauffälle zurück. Bei Erstverkäufen
nach Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gibt es 2015 nur
noch 16 auswertbare Fälle. Damit nehmen die Kauffälle insgesamt leicht
ab auf 1.061, der Geldumsatz steigt gleichzeitig auf rd. 150 Mio. €. Die
Preise für Bestandswohnungen wie für Neubauwohnungen liegen über
dem Niveau der Vorjahre und erreichen im Neubau je nach Bodenrichtwert in Bielefeld bis zu 3.500 €/m².
Abb. 10 Kauffälle beim Wohnungseigentum 2006 – 2015

1.200
1.100
1.000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0

Hohe
Verkaufszahlen
bestehender
ETW

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Erstverkauf nach Neubau

Erstverkauf nach Umwandlung

Weiterverkauf

Daten: Grundstücksmarktbericht 2016, Grafik: Bauamt

Die Entwicklung der erteilten Abgeschlossenheitserklärungen bestätigt
weiterhin den Trend zu Eigentumswohnungen. 294 erteilte Abgeschlossenheitserklärungen für Eigentumswohnungen im Neubau stellen im 10Jahresvergleich einen überdurchschnittlichen Wert dar. Die Summe sinkt
jedoch um 27 % auf 488, da die Umwandlungen von bestehenden Mietwohnungen auf 194 zurückgegangen sind. Es werden nur 16 ETW nach
Umwandlung verkauft (s.o.).
Abb. 11 Erteilte Abgeschlossenheitserklärungen (WE) zur Umwandlung von Miet- in
Eigentumswohnungen bzw. Neubau von Eigentumswohnungen 2006 – 2015

800
700
600
500
400
300
200
100
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Neubau

Bestand
Daten + Grafik: Stadt Bielefeld, Bauamt

Wohnungsmarktbericht 2016
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16
Eigenheime
Die Zahl der neu gebauten Eigenheime ist 2015 in Bielefeld deutlich rückläufig. Es werden 186 Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern
fertiggestellt, 40 % weniger als im Vorjahr (306 WE). Das ist der niedrigste Wert in diesem Marktsegment in den letzten zehn Jahren. Gleichzeitig
steigt die Zahl der Genehmigungen von Ein- und Zweifamilienhäusern
um 31 % auf den höchsten Wert seit 2009: 336 WE (256 WE).
Die Fertigstellungszahlen für Eigenheime liegen im Schnitt der letzten
drei Jahre rd. 20 % unter dem 10-Jahresdurchschnitt. Diese Zahlen sprechen weiterhin für den Trend zum urbanen Wohnen und zum Erwerb von
Eigentumswohnungen. Gleichzeitig sorgt das anhaltend historisch niedrige Zinsniveau für zunehmende Genehmigungszahlen von Eigenheimen.
Abb. 12 Fertiggestellte und genehmigte WE in 1-/2-Familienhäusern 2006 – 2015

600
500
40 % weniger
Eigenheimbautätigkeit

400
300
200
100
0
2006

2007

2008

fertiggestellte WE

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

genehmigte WE
Daten: IT.NRW, Grafik: Bauamt

Vier von fünf der neu gebauten Eigenheime sind 2015 frei finanziert. Die
Zahl der bezugsfertigen öffentlich geförderten neuen Ein- und
Zweifamilienhäuser geht auf 39 WE weiter zurück (50 WE). Das niedrige
Zinsniveau am Kapitalmarkt führt in vielen Fällen dazu, dass auch
Haushalte mit niedrigerem Einkommen ihre Immobilie freifinanziert bauen
oder erwerben können.
Abb. 13 Finanzierungsanteile von fertiggestellten 1-/2-Familienhäusern in WE
2006 - 2015

500
400
300
200
100
0
2006

2007

2008

frei finanzierte WE

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

bezugsfertige geförderte WE
Daten + Grafik: Bauamt

Wohnungsmarktbericht 2016
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17
3.4 Geförderter Wohnungsbau
5

Der Bestand öffentlich geförderter Mietwohnungen mit Mietbindung stellt
sich 2015 im Vergleich zum Vorjahr mit 11.833 WE stabil dar. In den letzten 10 Jahren ist der Bestand allerdings um 22 % geschrumpft. Eine aktualisierte Auswertung der Bindungsfristen prognostiziert einen weiteren
Rückgang der bestehenden Bindungen um 17 % bis 2025.
Mit einer weitergehenden Mietwohnungsbauförderung in der Größenordnung der letzten 10 Jahre (rd. 150 fertiggestellte WE p.a.) ergibt sich bis
2024 ein Bestand in der heutigen Größenordnung, der sich 2025 auf
11.300 WE reduzieren würde.
Eine kontinuierliche Verdopplung des Fördervolumens auf 300 fertiggestellte WE p.a. könnte den Bestand auf bis zu 13.350 WE anwachsen
lassen. 2025 ergäbe sich eine Größenordnung von 12.850 Sozialwohnungen. Für dieses Szenario ist neben den entsprechenden Investoren
und notwendigen Grundstücken ein jährliches Fördervolumen in der Größenordnung zwischen 25 und 30 Mio. Euro erforderlich.
Um in zehn Jahren einen Sozialwohnungsbestand von 15.000 WE zu erreichen, müssten die Förderzahlen mehr als verdreifacht werden auf 500
fertiggestellte WE p.a.. Das für dieses Szenario benötigte Förderbudget
bewegt sich zwischen 42 und 50 Mio. Euro p.a..

Abb. 14 Entwicklung geförderter Mietwohnung 2006 – 2015, Prognose 2016 - 2025

16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
-

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Szenario 150 p.a.

Szenario 300 p.a.
Daten + Grafik: Stadt Bielefeld, Bauamt

1. Förderweg / Einkommensgruppe A

Szenario 500 p.a.

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18
Die öffentliche Mietwohnungsbauförderung hat sich 2015 in Bielefeld
sehr positiv entwickelt. Neben dem Neubau von 133 Mietwohnungen
konnte für 104 Wohnungen eine umfassende Bestandsanierung gefördert
werden. Außerdem werden 32 Wohnungen und 9 Gruppenwohnungen
(mit 97 Plätzen) für Flüchtlinge öffentlich gefördert.
Insgesamt werden annähernd 300 Mietwohneinheiten 2015 mit der Wohnungsbauförderung des Landes NRW in Bielefeld gefördert. Dabei kann
das vom Land NRW zugeteilte Kontingent auf über 24 Mio. € annähernd
verdreifacht werden.

Abb. 15 Öffentliche Mietwohnungsbauförderung 2006 – 2015

300 Mio. €
Bauinvestitionen
im geförderten
Mietwohnungsbau in 10 Jahren

50.000.000 €

500

45.000.000 €

450

40.000.000 €

400

35.000.000 €

350

30.000.000 €

300

25.000.000 €

250

20.000.000 €

200

15.000.000 €

150

10.000.000 €

100

5.000.000 €

0€

0
2006

2007

2008

2009

Zugeteiltes
Kontingent

2010

2011

Zusätzliches
Kontingent

2012

2013

2014

BauInvest
Zuwachs

2015
WE

Daten + Grafik: Stadt Bielefeld, Bauamt

Förderung von Eigentum
Die Zahl der geförderten Eigentumsmaßnahmen ist auf Grund des weiter
rückläufigen Zinsniveaus am Kapitalmarkt deutlich reduziert. 2015 werden in Bielefeld 48 Eigentumsmaßnahmen öffentlich gefördert, darunter
32 neugebaute Eigenheime und 16 Bestandsobjekte. Der Bestand an gefördertem Wohneigentum geht 2015 auf 2.490 WE zurück.

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

19
3.5 Analyse der Angebotsmieten
Mietpreise spiegeln das Verhältnis von Angebot und Nachfrage und sind
daher ein wichtiger Indikator für den Wohnungsmarkt. Die am Bielefelder
Wohnungsmarkt angebotenen Mietwohnungsinserate aus diversen Internetplattformen und der Tageszeitung „Neue Westfälische“ werden im
Auftrag der Sparkasse Bielefeld durch die empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de) regelmäßig analysiert. Die Ergebnisse berücksichtigen
keine bestehenden Mietverhältnisse wie im Mietspiegel, sondern nur die
Angebotsmieten der zur Vermietung anstehenden inserierten Mietwohnungen.

Monatliche Kaltmiete/m²

Abb. 16 Angebotsmietenentwicklung in Bielefeld 2010 – 2016
(je Juli des Vorjahres bis Juni)

€9,00
€8,50
€8,00
€7,50
€7,00
€6,50
€6,00
€5,50
€5,00
€4,50
€4,00

Mieten steigen
erneut um 3,3 %

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Bestand

€5,69

€5,78

€5,93

€6,09

€6,29

€6,50

Neubau

€6,89

€7,50

€8,30

€8,50

€8,52

€8,90

€8,57

Daten: empirica-Preisdatenbank (bis 2012: IDN ImmoDaten, ab 2013: empirica-systeme.de), Grafik: Bauamt

Insgesamt werden rd. 5.100 Mietinserate für Bielefeld im Zeitraum vom Juli
2015 bis Juni 2016 ausgewertet. Der
durchschnittlich angebotene Mietpreis
für Bestandsmietobjekte steigt um
weitere 3,3 % auf 6,50 €/m². Die Mietensteigerung seit 2010 beträgt für
Bestandsobjekte damit insgesamt
14,2 %. Die 190 ausgewerteten Neubauobjekte werden im Median für
8,57 €/m² und damit 3,7 % günstiger
angeboten als im Vorjahr. Seit 2010
steigen die Neubaumieten in Bielefeld
insgesamt um 24,4 %.
Die nebenstehende Karte dokumentiert die verschiedenen Mietniveaus
für Bestandsobjekte (Medianwerte),
die in allen Stadtbezirken höher liegen als im Vorjahr. Die höchsten
Werte (7,19 €/m²) werden weiterhin in
Dornberg erreicht, gefolgt vom Stadtbezirk Mitte, Schildesche und Gadderbaum (6,94 - 6,70 €/m²). Die größten prozentualen Steigerungen finden
sich in Dornberg, Sennestadt, Jöllenbeck und Schildesche. In Brackwede,
Senne und Heepen liegen die angebotenen Mieten im Mittel bei rd.
6 €/m², in Jöllenbeck und Stieghorst
etwas höher. Sennestadt hat trotz gestiegener Werte (5,73 €/m²) weiterhin
das niedrigste Mietenniveau, holt aber
deutlich auf.

Abb. 17 Angebotsmieten in den einzelnen Stadtbezirken
07/2015 – 06/2016, Trend und proz. Steigerung zum Vorjahr,
(Median, Vorjahreswerte in Klammern)

Jöllenbeck 
6,20 €/m²
(5,87 €/m²)
+ 5,6 %

Dornberg 
7,19 €/m²

Schildesche 
6,86 €/m²

Heepen 
5,99 €/m²

(6,71 €/m²)
(6,50 €/m²)
+ 5,5 %
+ 7,2 %

(5,92 €/m²)

Mitte 
6,94 €/m²

Gadderbaum 

+ 1,2 %

(6,70 €/m²)
+ 3,6 %

6,70 €/m²

(6,48 €/m²)
+ 3,4 %

Stieghorst 
6,12 €/m²

Brackwede 
6,02 €/m²
(5,96 €/m²)

+ 1,0 %

(5,96 €/m²)

+ 2,7 %

Senne 
6,00 €/m²
(5,95 €/m²)

+ 0,8 %

Sennestadt 
5,73 €/m²
(5,37 €/m²)

+6,7 %

Daten: empirica-Preisdatenbank
(empirica-systeme.de), Grafik: Bauamt

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21
Auch in den angrenzenden Städten und Gemeinden steigt das Mietniveau: in Gütersloh sogar um 6 % auf 6,47 €/m² (+ 0,37 €/m²), Verl
(+ 0,22 €/m²), Halle (+ 0,22 €/m²), Werther (+ 0,20 €/m²), Steinhagen
(+ 0,17 €/m²), Herford (+ 0,13 €/m²), Oerlinghausen (+ 0,11 €/m²), Leopoldshöhe (+ 0,11 €/m²) und Schloß-Holte-Stukenbrock (+ 0,06 €/m²).
Abb. 18 Angebotsmieten (Neubau und Bestand) 7/2015 - 6/2016
(Median aller Angebote in €/m², Vorjahreswert in Klammern)

Die angebotenen Mietpreise
in Enger, Spenge und Bad
Salzuflen sind nur minimal
gestiegen.

Enger
5,07 

Spenge
5,09 

Insgesamt werden im dargestellten Bereich rund
9.700 Mietinserate ausgewertet.

Herford
5,34 

(5,00)

(5,21)

Werther
6,00 

Differenziert betrachtet fallen die Mietpreissteigerungen in Bielefeld je nach
Wohnungskategorie
sehr
unterschiedlich aus: Die
durchschnittliche
Angebotsmiete
für
1-RaumWohnungen steigt leicht auf
7,86 €/m². Die Nettokaltmiete der 555 ausgewerteten
Wohnungsinserate
liegt
weiterhin bei 270 €.

Halle
5,95 

(5,80)

(5,52)

Bielefeld
6,52 €/m² 

(5,73)

Leopoldshöhe
5,90 

(6,34)

Steinhagen
6,12 

(5,81)

(5,95)

Oerlinghausen
5,75 
(5,64)

Gütersloh
6,47 
(6,10)

Verl
6,34 

Für 2-Zimmer-Wohnungen
steigen die Angebotsmieten
um 2,6 % auf 6,62 €/m². Die
Nettokaltmiete der rd. 1.800
ausgewerteten Wohnungsinserate beträgt im Median 374 €.

Schloß HolteStukenbrock
6,01 

(5,95)

(6,12

Daten: empirica-Preisdatenbank
(empirica-systeme.de), Grafik: Bauamt

Den größten Anteil machen weiterhin 3-Zimmer-Wohnungen mit 2.070
Wohnungsinseraten aus. Der Medianwert ist um 26 Cent auf 6,26 €/m²
(+ 4,3 %) gestiegen. Die Nettokaltmiete der ausgewerteten 3-ZimmerWohnungen steigt auf 465 €.
Für 4-und-mehr-Zimmer-Wohnungen sind die angebotenen Mieten um
2,4 % auf 6,30 €/m² gestiegen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete der
600 ausgewerteten Wohnungsinserate für 4-und-mehr-ZimmerWohnungen fällt von 635 € auf 630 €.
Abb. 19 Entwicklung der Angebotsmieten in Bielefeld nach Wohnungssegmenten
2010 – 2016 (je Juli des Vorjahres bis Juni), Medianwerte pro m²

8,00 €
7,75 €
7,50 €
7,25 €
7,00 €
6,75 €
6,50 €
6,25 €
6,00 €
5,75 €
5,50 €
5,25 €
5,00 €
4,75 €
4,50 €
4,25 €
4,00 €

1-Zimmer-Whg.
2010

2-Zimmer-Whg.
2011

Bad Salzuflen
5,56 

2012

3-Zimmer-Whg.
2013

2014

4-Zimmer u. mehr

2015

2016

Daten: empirica-Preisdatenbank (bis 2012: IDN ImmoDaten, ab 2013. empirica-systeme.de), Grafik: Bauamt

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Stadt Bielefeld | Bauamt

22
Mieteinfamilienhäuser
Durchschnittlich werden Mieteinfamilienhäuser mit 885 € Miete etwas
teurer als im Vorjahr (850 €) angeboten. Die Quadratmetermiete sinkt in
diesem Segment um 2 Cent auf 6,77 €/m² im Monat. Diese Zahlen basieren auf 157 ausgewerteten Inseraten.

Indexreihen Miete und Nebenkosten
Die allgemeinen Lebenshaltungskosten sind 2015 nur minimal um 0,28 %
gestiegen. Der Brutto- und Nettomietenindex steigt um je 0,7 %. Die
Wohnnebenkosten haben parallel um 1,5 % zugenommen. Die Haushaltsenergien sind 2015 um weitere 5,5 % gesunken. Diese landesweiten
Trends setzen sich auch 2016 fort und finden sich auch in der Entwicklung der Bielefelder Mieten, Neben- und Energiekosten wieder.
Tab. 3

Indexreihen Gesamtlebenshaltung, Mieten, Nebenkosten, Haushaltsenergien und Wohnung (inkl. Wasser + Energien) in NRW
2010 – 2015 (2010 = 100)
Nebenkosten
BruttoGesamtHaushalts(Trink-/ AbwasNettomieten
kosten
ser, Müllabfuhr,
energien
Jahr
mieten
Straßenreinikalt
Lebens(Strom, Gas u. a.
gung, Schornkalt
(inkl.
Brennstoffe)
haltung
steinfeger, GarNebenkosten)
tenpflege,
Grundsteuer)

2010

100

2011

102,2

101,8

101,7

102,4

109,8

2012

104,1

103,1

103,3

116,3

2013

105,8

104,7

120,8

2014
2015

107,0
107,3

107,1
107,9

107,2
107,9

105,9
107,5

116,1
109,4
Daten: IT.NRW

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Haus & Grund e.V.

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

23
3.6 Analyse der Angebote am Immobilienmarkt
Die am Bielefelder Wohnungsmarkt angebotenen Immobilien werden seit
2008 systematisch durch die empirica-Preisdatenbank im Auftrag der
Sparkasse Bielefeld ausgewertet. Die dargestellten durchschnittlichen
Angebotspreise stammen aus diversen Internetplattformen und enthalten
u.a. die Immobilienanzeigen aus der „Neuen Westfälischen“ und von vielen Bielefelder Wohnungsunternehmen.
Die Datengrundlage beruht seit 2012 auf der empirica-systeme.de Datenbank. Neben einer optimierten Dopplerbereinigung schließt empiricasysteme.de Zwangsversteigerungen, Bauträgerinserate ohne Grundstück
sowie bewusste Fehlinserate aus, was insgesamt zu reduzierten Fallzahlen führt. Wie in den Vorjahren handelt es sich um Angebotspreise und
nicht um erzielte Verkaufspreise. Somit ist eine gewisse Preisverzerrung
nach oben wahrscheinlich.
Von Juli 2015 bis Juni 2016 werden auf dieser Datenbasis am Bielefelder
Wohnungsmarkt rd. 2.600 Inserate ausgewertet. Darunter sind aktuell rd.
1.100 Ein- und Zweifamilienhäuser sowie rd. 1.500 Eigentumswohnungen.

Eigenheime
Die angebotenen Preise für bestehende Eigenheime inkl. Grundstück
sind 2016 in allen Segmenten sehr deutlich gestiegen:
Abb. 20 Entwicklung der Angebotspreise für bestehende Eigenheime
(Mediane, jeweils Juli des Vorjahres bis Juni des Berichtsjahres)

300.000 €
275.000 €

Angebotspreise
für Eigenheime
steigen weiter

250.000 €
225.000 €
200.000 €
175.000 €
150.000 €
125.000 €
100.000 €
2010

2011

2012

2013

Reihenhäuser

2014

2015

2016

Doppelhaushälften

freistehende Einfamilienhäuser
Daten: empirica-Preisdatenbank (ab 2013 empirica-systeme.de,
bis 2012 IDN ImmoDaten GmbH), Grafik: Bauamt

Freistehende Einfamilienhäuser werden z.Zt. im Mittel für 298.000 € angeboten, rd. 18.000 € bzw. 6,6 % mehr als vor einem Jahr. Die Steigerung von 2010 bis 2016 macht in diesem Segment rd. 50.000 € bzw. fast
20 % aus.
Bestehende Doppelhaushälften werden 2016 für durchschnittlich
249.000 € angeboten, 30.000 € bzw. 13,7 % mehr als im Jahr zuvor. Seit
2010 ist der durchschnittliche Preis für Doppelhaushälften in Bielefeld um
59.000 € gestiegen. Das entspricht einer Steigerung von 31 %.
Gebrauchte Reihenhäuser werden aktuell im Mittel für 199.000 € angeboten. Das sind 7.000 € bzw. 3,6 % mehr als im Vorjahr. Der Zuwachs seit
2010 liegt beim Durchschnittspreis für Reihenhäuser bei 20.000 € bzw.
11 %.

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

24
Abb. 21 Angebotspreise für Einfamilienhäuser aller Kategorien nach Baujahresgruppen Vergleich 2015/2016 6

300.000 €
275.000 €
250.000 €
225.000 €
200.000 €
175.000 €
150.000 €
125.000 €
100.000 €
75.000 €
50.000 €
25.000 €
0€

vor 1950 1950er 1960er 1970er 1980er 1990er 2000er ab 2010

2015

2016
Daten: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de), Grafik: Bauamt

In annähernd sämtlichen Baualtersklassen gibt es aktuell deutliche Preissteigerungen bei den ausgewerteten Eigenheimangeboten. Den höchsten Wert von 299.000 € erreichen Eigenheime, die in den 2000er Jahren
gebaut werden. Aber auch Objekte aus den 80er Jahren werden aktuell
im Schnitt für 290.000 € und damit für rd. 35.000 € mehr als im Vorjahr
angeboten. Selbst Objekte aus den 60er und 70er Jahren werden durchschnittlich 20.000 € teurer annonciert als im Vorjahreszeitraum.
Aktuelle Preise für Eigenheime ab Baujahr 2010 bewegen sich im Mittel
bei 277.000 € und damit nur minimal über dem Vorjahresniveau. Die Differenzen zwischen den Baujahresgruppen basieren auch auf verschiedenen durchschnittlichen Grundstücksgrößen.

Eigentumswohnungen
Die Preise für neue Eigentumswohnungen (rd. 300 Angebote) sind ebenfalls weiter gestiegen und liegen im Mittel bei 2.650 €/m² (2.550 €/m²).
Das entspricht einer Steigerung von 37 % von 2010 bis 2016.
Abb. 22 Entwicklung der Angebotspreise pro m² für Eigentumswohnungen
(Median, jeweils Juli des Vorjahres bis Juni des Berichtsjahres)

2.750 €

Preise
für ETW
steigen

2.500 €
2.250 €
2.000 €
1.750 €
1.500 €
1.250 €
1.000 €
750 €
2010

2011

2012
ETW Neubau

2013

2014

2015

2016

ETW Bestand
Daten: empirica-Preisdatenbank (ab 2013 empirica-systeme.de,
bis 2012 IDN ImmoDaten GmbH), Grafik: Bauamt

Mediane, jeweils Juli des Vorjahres bis Juni des Berichtsjahres

Die aktuelle Auswertung von rd. 1.500 Inseraten für bestehende Eigentumswohnungen ergibt einen um 5,2 % gestiegenen Medianwert von
1.549 €/m² (2015: 1.472 €/m²). Die verschiedenen Baujahresgruppen unterscheiden sich dabei deutlich:
Abb. 23 Angebotspreise pro m² 2015/2016 für Eigentumswohnungen
nach Baujahresgruppen

2.750 €
2.500 €
2.250 €
2.000 €
1.750 €
1.500 €
1.250 €
1.000 €
750 €
500 €
250 €
0€

vor 1950 1950er

2015

1960er

1970er

1980er

1990er

2000er ab 2010

2016
Daten: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de), Grafik: Bauamt

Altbauten (vor 1950) werden im Mittel für 1.461 €/m² (1.541 €/m²) angeboten und sind damit rd. 5 % günstiger als im Vorjahr. Die Preise für
Wohnungen aus den 50er-Jahren steigen allerdings um 23 % auf durchschnittlich 1.258 €/m², wahrscheinlich eine Folge von zunehmend sanierten Objekten, die auf den Markt kommen. Objekte aus den 60er- und
70er-Jahren werden im Mittel 6 bis 7 % teurer angeboten gegenüber dem
Vorjahresniveau.
Eigentumswohnungen aus den 80er Jahren steigen nur leicht auf
1.430 €/m² (1.393 €/m²). Die Preise für Objekte aus den 90er Jahren
nehmen um 11 % zu und liegen aktuell durchschnittlich bei 1.643 €/m²
(1.470 €/m²). Die Baujahre 2000 bis 2009 werden im Mittel aktuell für
1.912 €/m² angeboten und bewegen sich damit annähernd auf Vorjahresniveau (1.930 €/m²). Wohnungen ab Baujahr 2010 steigen um weitere
3,8 % und erreichen im Median jetzt 2.650 €/m² (2.552 €/m²).

Abb. 24 Anteile angebotener Eigentumswohnungen nach Baujahresgruppen

keine Angabe
252 17%

vor 1950
105 7%

50er/60er
258 18%

ab 2010
299 20%

70er/80er
360 25%
90er/2000er
183 13%

Daten: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de), Grafik: Bauamt

Jede vierte annoncierte
Eigentumswohnung ist in
den 70er und 80er Jahren
gebaut worden, jede fünfte
gehört zu der jüngsten
Baujahresgruppe ab 2010.
18 % der angebotenen
ETW sind in den 50er und
60er Jahren gebaut.
Wohnungen aus den 90er
und 2000er Jahren machen 13 % der Anzeigen
aus und Altbauten 7 %.
Die Anteile entsprechen
annähernd denen des
Vorjahres.

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

26
3.7 Grundstücksmarkt
Die jährlichen Grundstücksmarktberichte des Gutachterausschusses für
Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld bieten ein generalisiertes Bild
des Immobilienmarktes. Es werden ausschließlich Kauffälle ausgewertet,
die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr entstanden sind.

Kauffälle

über 3.100 Kauffälle
222 ha Flächen
674 Mio. €

weiterhin hohe Zahlen
bei Eigentumswohnungen

233 verkaufte
Baugrundstücke

Bestandsgebäude
rückläufig

Hier sind die zentralen Aussagen des aktuellen Grundstücksmarktberich7
tes 2015 kurz zusammengefasst: Die Gesamtzahl der notariell beurkundeten Kauffälle (inkl. Zwangsversteigerungen, Schenkungen, Übertragungen etc.) ist 2015 um 11 % auf 3.119 gesunken. Trotz Rückgangs
liegt die Zahl der Kauffälle für Bielefeld damit weiterhin auf einem erhöhten Niveau. Der Geldumsatz erreicht 2015 rd. 674 Mio. € (752 Mio. €)
und nimmt damit um 10 % ab. Wohnungs- und Teileigentum haben daran
einen Anteil von 48 %, bebaute Grundstücke machen 36 % aus und unbebaute Grundstücke 9 %.
Der Markt für Eigentumswohnungen profitiert weiterhin vom Trend zum
urbanen Wohnen und zur Flucht ins Betongold: die Kauffälle nehmen
leicht ab (1.061), der Geldumsatz steigt auf rd. 150 Mio. €. Die Erstverkäufe nach Neubau sind mit 159 auf dem niedrigsten Niveau seit 2009.
886 Weiterverkäufe von bestehenden Eigentumswohnungen stellen den
zweithöchsten Wert der letzten 10 Jahre dar.
Die Zahl der verkauften Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau ist nach dem starken Anstieg in 2014 auch 2015 weiter angewachsen. Es werden 233 entsprechende Grundstücke verkauft, der
höchste Wert seit 10 Jahren und 4,5 % mehr als im Vorjahr. Der Geldumsatz bleibt annähernd konstant bei 25,1 Mio. €. Der Flächenumsatz
liegt 2015 bei 12,7 ha. Die Preise stagnieren insgesamt wie im Vorjahr mit deutlichen örtlichen Schwankungen.
Nach dem Höchststand der Verkäufe von bebauten Grundstücken 2014
von 1.019 ist der Wert 2015 um 18 % auf 839 Kauffälle gesunken. Der
entsprechende Flächenumsatz geht auf 105 ha zurück. Der Geldumsatz
fällt leicht auf 408 Mio. €. Die Preise steigen im Mittel um 5 %.
Tab. 4

Anzahl der Kauffälle und Aufgliederung nach Teilmärkten 2011 – 2015

2011

2012

2013

2014

2015

2.998

2.924

3.077

3.513

3.119



1.000

1.024

1.157

1.165

1.061



975

907

945

1.019

839



Ein- und Zweifamilienhäuser

709

667

680

738

637



Mehrfamilienhäuser

195

173

169

204

134



unbebaute Grundstücke für individuellen Wohnungsbau

166

148

140

223

233



Gesamtzahl der
Kaufverträge

(Ohne Erbbaurechtsverträge)

Teilmärkte
Wohnungseigentum
im Bestand
bebaute
Grundstücke
davon

Daten: Grundstückmarktberichte 2012-2016 des Gutachterausschusses in der Stadt Bielefeld

www.bielefeld.de/bodenrichtwerte/

Die folgenden Karten aus dem Grundstücksmarktbericht NRW 2016 zeigen das Preisniveau 2015 für den individuellen Wohnungsbau in mittlerer
Lage in NRW sowie die entsprechende Grundstückspreisentwicklung in
NRW von 2010 bis 2015.
Abb. 25 Preisniveau 2015 in NRW
(Gemeindegliederung)

BI
MS

DO
E

Quelle: Grundstücksmarktbericht 2016 NRW

Abb. 26 Preisveränderung 2015 zu 2010 in NRW
(Gemeindegliederung)

BI
MS

DO
E

Quelle: Grundstücksmarktbericht 2016 NRW

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

28
Aktuelle Wohnbauflächen für Eigenheime
In verschiedenen Baugebieten sind aktuell rd. 100 erschlossene Baugrundstücke für Eigenheime vorhanden. Hinzu kommen diverse Einzelgrundstücke und Baulücken.
Aktuell geplante Baugebiete in Jöllenbeck und im Stadtbezirk Mitte bieten
Raum für insgesamt rd. 180 Eigenheime. Weitere Baugebiete sind in
Planung.

100 Grundstücke
für Bauwillige

Genauere Informationen zu einzelnen Gebieten und den entsprechenden
Ansprechpartnern gibt es in der Bauberatung der Stadt Bielefeld (Tel.
0521 / 51 56 00) und im Internet unter: www.bielefeld.de/de/pbw/mub/fad/
Abb. 27 Baugebiete für Eigenheime, Stand 10/2016

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

29
4 Wohnungsnachfrage
Der Wohnungsbedarf leitet sich hauptsächlich aus der Bevölkerungs- und
der Haushaltsentwicklung ab. Die Wohnungsnachfrage wird außerdem
durch die Einkommensentwicklung, die Baukosten, verschiedene soziale
Faktoren und nicht zuletzt durch individuelle Bedürfnisse beeinflusst.

4.1

Bevölkerungsentwicklung

Die Bevölkerungszahl Bielefelds wächst auf Grund der Flüchtlingsthematik das fünfte Jahr in Folge und erreicht Ende 2015 333.090. Die Bevölkerungsvorausberechnung 2015 für Bielefeld von IT.NRW geht von einer
deutlichen Bevölkerungszunahme bis 2030 auf über 338.000 Einwohner
aus. Diese Berechnung basiert auf der Bevölkerungsentwicklung und den
Wanderungen der Jahre 2011 bis 2014.
Auch 2016 verzeichnet Bielefeld unabhängig von Flüchtlingszahlen ein
deutliches Wachstum: Im Sommer 2016 liegt die Bevölkerungszahl nach
Auswertungen des Amtes für Demographie und Statistik bei 335.643 und
damit über dem für 2020 vorausberechneten Wert.
Abb. 28 Bevölkerung mit Hauptwohnsitz in Bielefeld 2011 – 2015 (seit Zensus 2011)
Bevölkerungsvorausberechnung 2020 – 2040 (Basis: Entwicklung seit 2011)

340.000
335.000

Einwohnerzahl
2015: 333.090

330.000
325.000
320.000
315.000
310.000
305.000
300.000
2011 2012 2013 2014 2015 2020 2025 2030 2035 2040
Daten: IT.NRW, Grafik: Bauamt

Die Wanderungsgewinne bewegen sich 2015 aufgrund der Flüchtlingsthematik bei außergewöhnlichen 3.500 Personen. Der natürliche Bevölkerungsverlust (Geburten abzüglich Sterbefälle) steigt im gleichen Zeitraum auf 310. Die Bevölkerungszahl Bielefelds steigt damit insgesamt
2015 um 3.186 Personen.

starke
Wanderungsgewinne

Abb. 29 Bevölkerungssalden in Bielefeld 2010 – 2015

4000
3500
3000
2500

Natürlicher
Bevölkerungsverlust
Wanderungsgewinne

2000
1500
1000

Bevölkerungssaldo

500
0
-500

2010

2011

2012

2013

2014

2015

-1000
Daten: IT.NRW, Grafik: Bauamt

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

30
4.2 Haushaltemodellrechnung
IT.NRW hat Ende 2015 eine neue Haushaltemodellrechnung zur Entwicklung der Zahl der Privathaushalte für die Kreise und kreisfreien Städte vorgelegt. Die Modellrechnung basiert auf der Bevölkerungsvorausberechnung aus dem Frühjahr 2015 und auf Daten aus dem Mikrozensus
und hat einen Zeithorizont bis 2040.
Da die Haushaltsstrukturen sich seit den Mikrozensusergebnissen der
Jahre 2012 bis 2014 kaum verändert haben, veröffentlicht IT.NRW im
Rahmen der aktuellen Haushaltemodellrechnung nur eine Variante. Die
aktuellen Zuwanderungszahlen aufgrund der Flüchtlingsthematik bleiben
in dieser Modellrechnung unberücksichtigt.
Abb. 30 Haushaltszahlen nach Personenanzahl in Bielefeld:
Ergebnis 2014 und Modellrechnung zur Entwicklung 2020 – 2040

200 000
175 000
150 000
125 000
100 000
75 000
50 000
25 000
0
2014

2020

2025

2030

1 Personen-HH
3 Personen-HH

2035

2040

2 Personen-HH
4 und mehr Personen-HH
Daten: IT.NRW, Grafik Bauamt

Nach der Haushaltemodellrechnung von IT.NRW soll die Zahl der privaten Haushalte bis 2040 in Bielefeld um über 10 % steigen und der Trend
zur Singularisierung weiter fortschreiten. Die größte Veränderung soll
hiernach bereits bis 2020 erfolgen.
Abb. 31 Veränderung der Haushaltszahlen nach Personenanzahl
in Bielefeld bis 2020 nach Modellrechnung

Mehr 1- und 2Personenhaushalte
bis 2020

12 000
10 000
8 000
6 000
4 000

1 Personen-HH
2 Personen-HH

2 000

3 Personen-HH
4 und mehr Personen-HH

0
- 2 000
- 4 000
bis 2020
Daten: IT.NRW, Grafik Bauamt

In Bielefeld soll in den nächsten Jahren die Zahl der Ein- und Zweipersonenhaushalte auf Basis dieser Vorausberechnung deutlich steigen. Für
den gleichen Zeitraum wird die Zahl der Drei- und der Vier-und-mehrPersonenhaushalte leicht rückläufig vorausberechnet.

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

31
4.3 Wanderungen
Der 2015er Wanderungsgewinn für Bielefeld von 3.500 Personen (+2.500)
resultiert aus rd. 19.800 Zuzügen (+3.700) und rd. 16.300 (+1.200) Fortzügen.
Der Zuwachs an Zuzügen basiert primär auf der Flüchtlingsthematik im
Jahr 2015. Das Sozialdezernat der Stadt Bielefeld veröffentlicht regelmä8
ßig den Newsletter Bielefeld integriert mit statistischen Auswertungen
der Flüchtlingszahlen und anderer Informationen zum Thema.
Bielefeld profitiert als Universitätsstadt aber auch weiterhin in der Altersgruppe der 18- bis unter 25-jährigen vom Zuzug Studierender. Seit dem
doppelten Abiturjahrgang steigen die Studierendenzahlen in Bielefeld
kontinuierlich weiter an und liegen aktuell bei über 38.000. Das Studierendenwerk Bielefeld geht von etwa 72 % der Studierenden aus, die am
Studienort wohnen.
Abb. 32 Wanderungen von und nach Bielefeld 2014/2015 nach Altersklassen

20000
18000
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0

65 Jahre und mehr
50 bis unter 65 Jahre
30 bis unter 50 Jahre
25 bis unter 30 Jahre
18 bis unter 25 Jahre

hohe Wanderungsgewinne auf Grund der
Flüchtlingszahlen

unter 18 Jahre

Daten: IT.NRW, Grafik: Bauamt

Stadt - Umland - Wanderung
Bielefeld hat 2015 deutlich mehr Einwohner an die angrenzenden Städte
und Gemeinden verloren. Der negative Wanderungssaldo mit den angrenzenden Kommunen hat sich 2015 mehr als verdoppelt auf rd. 700,
der höchste Wert der letzten 10 Jahre. Diese starke Steigerung wird primär auf den angespannten Wohnungsmarkt und das steigende Preisniveau zurückgeführt.
Abb. 33 Wanderungssaldo zwischen Bielefeld und angrenzenden Kommunen
2006 – 2015

0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
-200

deutlich mehr Verluste
an das Umland

-400
-600
-800
Daten: IT.NRW, Grafik: Stadt Bielefeld Bauamt

http://freiwilligenagentur-bielefeld.org/gefluechtete-menschen/informationsmaterial

Die Abwanderung in die angrenzenden Gemeinden steigt um 13 % auf
3.728 Personen, der höchste Wert der letzten 10 Jahre. Die Zuzüge aus
den angrenzenden Kommunen bleiben mit 3.032 auf hohem Niveau.

Abb. 34 Wanderungsbewegungen zwischen Bielefeld und angrenzenden Kommunen
2006 – 2015

4.000
3.500
3.000
Personen p.a.

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
Zuzüge

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
2740 2883 2839 2966 2921 2930 2921 3076 3041 3032

Fortzüge 3290 3330 3107 3237 3135 3234 3142 3496 3300 3728
IT.NRW, Grafik: Stadt Bielefeld Bauamt

Die größten Wanderungsverluste hat Bielefeld 2015 gegenüber Leopoldshöhe, Steinhagen, Herford, Spenge und Enger. Im Saldo hat Bielefeld 2015 mit keiner angrenzenden Stadt oder Gemeinde Wanderungsgewinne zu verzeichnen.
Abb. 35 Wanderungsbewegungen zwischen Bielefeld
und angrenzenden Kommunen 2015

Spenge
130
220

Enger
161
209

Werther
183
229

Bad Salzuflen
239
278

Halle
209
214
Steinhagen
259
393

Herford
396
490

Bielefeld

Leopoldshöhe
193
339

Zuzüge nach Bielefeld
Fortzüge aus Bielefeld

Oerlinghausen
300
338
Gütersloh
559
573

Verl
126
136

Schloß HolteStukenbrock
280
309

Daten: IT.NRW, Kartographie: Stadt Bielefeld,
Amt für Geoinformation und Kataster, Grafik: Bauamt

4.4 Nachfrage
Für das 16. Wohnungsmarktbarometer der Stadt Bielefeld wird im Frühjahr 2016 die Nachfrage nach Mietwohnungen und Eigentum bei über
100 Akteuren, die am Bielefelder Wohnungsmarkt aktiv sind, per eMail
abgefragt. Die befragten Experten sehen 2016 am Bielefelder Mietwohnungsmarkt in allen Marktsegmenten eine deutlich größere Nachfrage
nach öffentlich geförderten und sonstigen Mietwohnungen im unteren
Preissegment (bis 5 €/m²).
Die meisten Nennungen erhalten mittlere Wohnungsgrößen bis 80 m² für
energetisch sanierte Wohnungen in der Preisklasse bis 7 €/m². Seniorengerechte Mietwohnungen werden ebenfalls mit Mieten bis 7 €/m² am
häufigsten nachgefragt. Die Nachfrage im oberen Preissegment (bis
8 €/m²) nimmt bei großen und mittelgroßen energetisch sanierten Wohnungen sehr deutlich zu. Energetisch sanierte Objekte werden in allen
Größen auch im höchsten Preisniveau (über 8 €/m²) nachgefragt.
Abb. 36 Nachfrage 2016 in einzelnen Preiskategorien nach Mietwohnungen

Stadt Bielefeld, Wohnungsmarktbarometer 2016

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Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

Günstige
Mietwohnungen
vermehrt nachgefragt

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

34
Neben einer stabilen Nachfrage im oberen Preissegment bei Eigentumswohnungen und Eigenheimen gibt es 2016 eine gestiegene Nachfrage
nach günstigen Objekten im unteren Preisniveau.

Zuwächse im unteren
Preissegment

So sieht jetzt wieder ein Drittel der Befragten eine Nachfrage für unsanierte Eigenheime im unteren Preissegment. Auch bei Eigentumswohnungen wird eine größere Nachfrage in diesem Marktsegment gesehen. Besonders deutlich wird das bei barrierefreien seniorengerechten
Eigentumswohnungen: hier wächst die Nachfrage nach günstigen oder
öffentlich geförderten Objekten von 7 auf 24 %.
Bei der räumlichen Zuordnung der Nachfrage überwiegt bei Eigentumswohnungen weiterhin die Innenstadt und bei Eigenheimen die Stadtteile.
Für seniorengerechte Eigentumswohnungen sehen 40 % der Befragten
eine innerstädtische und 36 % eine stadtteilzentrierte Nachfrage.
Abb. 37 Nachfrage 2016 Eigenheime/Eigentumswohnungen nach Preiskategorien

Stadt Bielefeld, Wohnungsmarktbarometer 2016

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Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

35
4.5 Wohnungssuchende Haushalte
Die Anzahl der bei der Stadt Bielefeld gemeldeten wohnungssuchenden
Haushalte, die einen Wohnberechtigungsschein (WBS) erhalten stagniert
2015 bei rd. 3.000 Personen. Einpersonenhaushalte machen weiterhin
mit 1.583 mehr als 50 % aus. Die Zahl der Zweipersonenhaushalte bleibt
mit 657 nahezu unverändert. Dreipersonenhaushalte nehmen um 6 % auf
368 zu und die Zahl der Vierpersonenhaushalte schrumpft um 5 % auf
231. Fünf- und Mehrpersonenhaushalte gehen um 15 % zurück auf 163.
Über die Hälfte der ausgestellten WBS gehen an Einpersonenhaushalte,
darunter 23 % Senioren und 37 % Menschen im Leistungsbezug nach
SGB II bzw. XII. 59 % der Singlehaushalte unterschreiten die Einkommensgrenze um mindestens 20 %. Bei den Zweipersonenhaushalten
sind 56 % im Leistungsbezug nach SGB II bzw. XII, bei Drei-, Vier- und
Mehrpersonenhaushalten liegen diese Anteile zwischen 81 und 90 %.

44 % Transferleistungsempfänger

Abb. 38 Wohnungssuchende Haushalte (erteilte WBS) 2007 - 2015

4.000
3.500

5-u.-mehr
-Pers.-HH

3.000
2.500

4-Pers.-HH

2.000

3-Pers.-HH

1.500

2-Pers.-HH

1.000

1-Pers.-HH

500
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Daten: Sozialamt, Grafik: Bauamt

Der Versorgungsgrad, der sich aus der Zahl der wohnungssuchenden
Haushalte und den Erst- und Wiederbezügen von Sozialwohnungen errechnet, ist 2015 mit 35 % weiter rückläufig. Diese Entwicklung basiert
2015 auf einer um 6 % geringeren Zahl von Wiederbezügen von bestehenden Sozialwohnungen von 942. Die Erstbezüge im geförderten Mietwohnungsneubau konnten auf 120 (102) leicht gesteigert werden.
Abb. 39 Versorgungsgrad wohnungssuchender Haushalte 2007 - 2015

5.000

50%

4.000

40%

3.000

30%

2.000

20%

1.000

10%
0%

0
2007

2008
erteilte WBS

2009

2010

2011

2012

Erst- und Wiederbezüge
öff. gef. WE

2013

2014

2015

Versorgungsgrad (in %)

Daten: Sozialamt, Grafik: Bauamt

Haushalte, die von Wohnungslosigkeit bedroht sind, werden von der
Fachstelle für Wohnungserhalt und Wohnungssicherung der Stadt Bielefeld beraten und betreut. Die Fachstelle unterstützt betroffene Haushalte
beim dauerhaften Erhalt ihrer vorhandenen Wohnung.

Versorgungsgrad
sinkt weiter auf
35 %

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

36
4.6 Wohnraum für Bedarfsgemeinschaften

22 % weniger
Angebote innerhalb
der KdU-Grenzen

Die Zahl der hilfebedürftigen Personen in Bedarfsgemeinschaften nach
9
SGB II ist 2015 in Bielefeld auf rd. 38.400 (37.500) gestiegen . Der Anteil
an der Bielefelder Bevölkerung (im Alter von 0 Jahren bis zur Regelaltersgrenze) steigt damit auf 13,9 %. Es gibt 2015 18.990 Bedarfsgemeinschaften nach SGB II, darunter rd. 10.000 mit einer Person, rd. 3.700 mit
zwei Personen, rd. 2.340 mit drei Personen und rd. 2.930 mit vier oder
mehr Personen.
Die Stadt Bielefeld trägt für Bezieher des Arbeitslosengeldes II die angemessenen Kosten für Unterkunft (KdU) und Heizung. Der Grenzwert liegt
bei 4,64 €/m² im Monat (netto kalt, angemessene Mietobergrenze je Personenanzahl s. u.)
Eine neue Auswertung der empirica-Preisdatenbank (vgl. Kap. 3.5) von
5.062 Mietwohnungsinseraten am Bielefelder Mietwohnungsmarkt von
Juli 2015 bis Juni 2016 zeigt insgesamt eine Mietpreissteigerung von
3,3 %. Nach einer Auswertung mit Grenzwerten nach der KdUProduktmethode liegen aktuell 32 % bzw. rd. 1.600 der Mietinserate
(2015: 37 %, 2.100 Inserate) unter den KdU-Grenzwerten der einzelnen
Haushaltsgrößen. Hiernach werden ab Vier-Personenhaushalten auch
Wohnungen berücksichtigt, deren Raumanzahl geringer ist als die Personenanzahl der jeweiligen Haushalte. Diese günstigen Mietwohnungen
werden von Transferleistungsempfängern und anderen Zielgruppen wie
Studierenden, Senioren, Geringverdienern und Flüchtlingen nachgefragt.
Die in diesen Preissegmenten angebotenen Wohnungen teilen sich folgendermaßen auf die einzelnen Preisklassen auf:
Bis 245,92 € (Ein-Personen-Haushalt) werden danach 195 Einraumwohnungen und 75 Zwei- und Dreizimmerwohnungen angeboten (-102), bis
301,60 € (2-Personen-HH) 274 Zweizimmer- und 55 Dreizimmerwohnungen (-121). In dem Mietpreissegment bis 371,20 € (3-Personen-HH) gibt
es 287 Angebote (-132). Für bis zu 440,80 € (4-Personen-HH) werden
547 Drei- und 36 Vierzimmerwohnungen angeboten (-84). Für max.
510,40 € (5-Personen-HH) gibt es 89 (-10), für max. 580 € (6-PersonenHH) 83 Angebote von Vier- und Mehrzimmerwohnungen (-1).
Abb. 40 Mietangebote (07/2015-06/2016) u. a. für Bedarfsgemeinschaften nach
SGB II (nach Produktmethode, angemessene Gesamtmiete, netto kalt)

6-Personen-HH
510,41 - 580,00 €
5-Personen-HH
440,81 - 510,40 €
4-Personen-HH
371,21 - 440,80 €
3-Personen-HH
301,61 - 371,20 €
2-Personen-HH
245,93 - 301,60 €
1-Personen-HH
max. 245,92 €

50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 700
1-ZKB
2-ZKB
3-ZKB
4-u.m.-ZKB
Daten: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de), Grafik: Bauamt

In dieser Auswertung sind nicht alle am Markt angebotenen Wohnungen
enthalten. Der Klimabonus und andere Ausnahmetatbestände im Zusammenhang der KdU-Grenzen führen außerdem dazu, dass darüber
hinaus weiterer Wohnraum für Bedarfsgemeinschaften zur Verfügung
steht.

s. Bericht des Dezernat Soziales „Lebenslagen und soziale Leistungen 2014/2015“ unter:
www.bielefeld.de/de/gs/sbt/

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

37
4.7 Wohnen ohne Barrieren
Die Zahl der in Bielefeld lebenden Menschen, die heute 70 Jahre oder älter sind, liegt 2015 bei 51.107. Es gibt 36.355 Haushalte mit Menschen in
dieser Altersstufe, das sind 21,7 % aller Bielefelder Haushalte. Mit dem
demographischen Wandel wird diese Zahl weiter zunehmen. Schätzungsweise haben ca. 75 % der Seniorinnen und Senioren in dieser Altersgruppe einen Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein.
Aufgrund von verschiedenen Neubaumaßnahmen und diversen Bestandsanpassungen gibt es in Bielefeld inzwischen über 3.400 barriere10
freie und barrierearme Wohnungen für Senioren , davon rd. 1.430 öffentlich gefördert. Damit können über 10 % der Haushalte mit Senioren,
die 70 oder älter sind, versorgt werden (s. S. 39).

über 3.400
seniorengerechte
Wohnungen

Neben dem seniorengerechten Wohnraum wird der Verbleib älterer Menschen in den eigenen vier Wänden in Bielefeld durch ein breites Angebot
von komplementären Dienstleistungen wie mobile soziale Dienste, Mahlzeitendienste, Hausnotruf und diverse Beratungsangebote intensiv unterstützt. Neben einer Vielzahl von ambulanten Pflegediensten ermöglichen
zudem 17 Tagespflegeeinrichtungen mit inzwischen 233 Plätzen den
Verbleib in der häuslichen Umgebung. Die Stadt Bielefeld unterstützt zudem Seniorenhaushalte, die auf Grundsicherung angewiesen sind, durch
verschiedene individuelle Hilfen dabei, im Alter in der vertrauten Wohnung bleiben zu können.
Außerdem fördert die Wohnungsbauförderung der Stadt Bielefeld seniorengerechte barrierefreie Neubauwohnungen und Maßnahmen zum Abbau von Barrieren im Rahmen des Wohnraumförderprogramms des Landes NRW. Somit entstehen jedes Jahr standortgerecht weitere für Senioren geeignete barrierefreie Wohnungen, die auch für Menschen mit geringem Einkommen bezahlbar sind. Neben reinen Seniorenwohnobjekten
werden in diesem Zusammenhang auch generationenübergreifende
Wohnprojekte gefördert. Die Bielefelder Wohnungsunternehmen und
-genossenschaften sowie diverse Bauherren realisieren z. Zt. weitere
Seniorenwohnobjekte. Im Rahmen des Bielefelder Modells der BGW,
aber auch bei anderen Projekten werden geförderte Wohnungen mit frei
finanzierten Wohnungen kombiniert, um einseitige Bewohnerstrukturen
zu verhindern.

2015

Schildesche

Gadderbaum

Brackwede

Dornberg

Jöllenbeck

Heepen

Stieghorst

Sennestadt

Senne

Bielefeld
insgesamt

Wohnungen für Senioren, Alten-/Pflegeheimplätze, rollstuhlgerechte
Wohnungen/Vermittlungen/Interessenten in den Stadtbezirken

Mitte

Tab. 5

öff. geförd. WE für Senioren
barrierefrei bzw. barrierearm

337

350

206

267

1.430

frei finanz. WE für Senioren
barrierefrei bzw. barrierearm

714

270

250

136

204

198

147

2.003

Pflegeplätze in Heimen
und Pflegewohngruppen

622

663

218

416

120

269

306

415

124

3.229

öffentlich geförderte WE
für Rollstuhlfahrer

283

vermittelte rollstuhlgerechte WE

Interessenten für rollstuhlgerechte WE am 31.12.2015

Daten: Stadt Bielefeld, Pflege- und Wohnberatung, Bauamt

Hinzu kommen in Bielefeld rd. 3.200 Pflegeplätze in Heimen und Pflegewohngruppen, die alten, pflegebedürftigen Menschen ein Zuhause für ihre letzte Lebensphase bieten. Der aktuelle Bedarf an Pflegeplätzen ist in
Bielefeld durch die vorhandenen Einrichtungen weitestgehend gedeckt.
10
11

Bei frei finanzierten Wohnungen basieren die Angaben zur Barrierefreiheit auf Daten der Wohnungseigentümer.
45 Bewerber haben keinen konkreten Wunschbezirk angegeben.

GUTE AUSSICHTEN
Hier gibt‘s Wohn-Qualität zum Wohlfühlen und
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Das Pestel-Institut rechnet in einer bundesweiten Studie mittelfristig mit
einem Bedarf von seniorengerechten barrierearmen Wohneinheiten für
20 % der Haushalte mit über 70-jährigen Personen.
In Bielefeld liegt diese Versorgungsquote 2015 nach einer neuen Befragung der Wohnungsunternehmen bei 10,2 %. Das entspricht einem Zuwachs von 2,4% Prozentpunkten gegenüber 2013. In den einzelnen
Stadtbezirken differiert der Anteil seniorengerechter Wohnungen an den
Seniorenhaushalten weiterhin sehr deutlich und folgt nicht immer dem
Anteil dieser Haushalte.
Abb. 41 Anteile von Haushalten mit Personen im Alter von 70 und älter in den Stadtbezirken im Vergleich mit den Anteilen von barrierefreien Mietwohnungen
für Seniorenhaushalte

Daten: Amt für Demographie und Statistik, Bauamt, eigene Berechnungen Grafik: Bauamt



Der Stadtbezirk Mitte bietet die meisten barrierearmen Wohnungen (ca. 1.150 WE) und den höchsten Versorgungsgrad. Rein
rechnerisch können 16,5 % der Seniorenhaushalte im Stadtbezirk versorgt werden.



In Senne ist die Versorgungsquote auf 14,7 % (351 WE) gestiegen aufgrund von Neubau- und Bestandsmaßnahmen.



Im Stadtbezirk Brackwede steht für 13,5 % der Haushalte von
über 70-jährigen seniorengerechter Wohnraum zur Verfügung
(622 WE).



Stieghorst und Heepen liegen mit 8,5 % etwa zwei Prozentpunkte
unter dem Bielefelder Durchschnitt.



Sennestadt hat mit 28,7 % weiterhin den höchsten Anteil von
über 70-jährigen Haushalten. Für 7,9 % dieser Haushalte gibt es
barrierefreie bzw. barrierearme Wohnungen.



In Schildesche sind jetzt ca. 361 Wohnungen seniorengerecht,
der Versorgungsgrad mit entsprechenden Wohnungen liegt bei
7,5 %.



In Jöllenbeck gibt es 165 seniorengerechte Wohnungen (6,3 %).
Dornberg bleibt mit nur 3,6 % (88 WE) unterversorgt mit seniorengerechten Wohnformen.



Gadderbaum hat mit den zahlreichen Einrichtungen der von Bodelschwinghschen Stiftungen Bethel eine Sonderstellung und ist
an dieser Stelle nur nachrichtlich erwähnt.

Versorgungsquote: 10,2 %

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

40
4.8 Monetäre Aspekte
Einkommensentwicklung
Die Neubildung von Haushalten wird u.a. durch die Entwicklung der verfügbaren Einkommen beeinflusst. Seit 2010 haben sich die Einkommen
in Deutschland positiv entwickelt. Die Bruttolöhne und -gehälter steigen
2015 im Bundesdurchschnitt spürbar um 4,0 % (3,9 %). Die Nettolöhne
und -gehälter haben 2015 im Schnitt um 3,6 % (3,6 %) zugenommen.
Abb. 42 Entwicklung der Einkommen 12 und der Sparquote der privaten Haushalte in
Prozent 2006 - 2015

Sparquote steigt
auf 9,7 %

12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
-1
2006

2007

2008

2009

Bruttolöhne und -gehälter

2010

2011

2012

Nettolöhne und -gehälter

2013

2014

2015

Sparquote Privathaushalte

Daten: Deutsche Bundesbank, Grafik: Bauamt

Die Sparquote steigt seit dem Tiefpunkt 2013 (9,1 %) weiter an auf 9,7 %
im Jahr 2015. Zur Ermittlung der Sparquote werden die Ersparnisse ins
Verhältnis zum verfügbaren Einkommen gesetzt. Sparquoten sind damit
sowohl abhängig von der Einkommensentwicklung als auch von Erwartungen über die Zukunft und schwanken im Zeitablauf. Mit der Finanzkrise 2008 hatte die bundesweite Sparquote der privaten Haushalte den
Höchststand der letzten zehn Jahre von 10,5 % erreicht. Die Einkommensentwicklung und die Sparquote in Bielefeld werden insgesamt ähnlich eingeschätzt.

Preisindex
Der NRW-Preisindex der Bauleistungen für Wohngebäude ist seit 2014
bis August 2016 um 2,8 % gestiegen. Seit der Mehrwertsteuererhöhung
zum 01.01.2007 hat der Preisindex für Baukosten für Wohngebäude insgesamt um 15,4 % zugenommen. Die Gründe liegen primär bei höheren
energetischen Mindeststandards und Kostensteigerungen bei Personal
und Baustoffen. Der Preisindex für Bauleistungen für Wohngebäude in
NRW wird viermal im Jahr bei rd. 570 Unternehmen durch IT.NRW ermittelt.
Abb. 43 Preisindex der Bauleistungen für Wohngebäude NRW 2006 – 08/2016

115
110
105
100
95
90
85

Baukosten
steigen weiter

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Index 89,7

95,6

98,5

100

102,5

105

106,7 107,3 108,3 110,3
Daten: IT.NRW, Grafik: Bauamt

Bei Löhnen und Gehältern: Veränderung gegenüber dem Vorjahr.

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

41
Preisniveau
Das Bielefelder Preisniveau für Reihenhäuser und Doppelhaushälften
sowie für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser nimmt 2015 laut
Grundstückmarktbericht insgesamt weiter zu. Während die Grundstückpreise im Mittel stagnieren, steigen die durchschnittlichen Kaufpreise für
frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser und bestehende Eigentumswohnungen um 5 %. Neugebaute Eigentumswohnungen werden 2015 im
Mittel um bis zu 10 % teurer.
Die folgende Tabelle zeigt für den Teilmarkt Eigenheime zur besseren
Vergleichbarkeit Preise und Preisspannen pro Quadratmeter ohne Bodenwert im Vergleich zum Vorjahr. Weitere Informationen gibt es im Kap.
3.6 Analyse der Angebote am Immobilienmarkt.
Tab. 6

Preise für neuere Eigenheime 13 und Neubaueigentumswohnungen in Bielefeld 2014/2015

Gebäudeart

2014
Preis/m² Wohnfläche

2015
Preis/m² Wohnfläche

Frei stehende Ein- und
Zweifamilienhäuser

1.750 € (+/- 300 €)

1.900 € (+/- 60 €)



Doppelhaushälften
Reihenhäuser

1.450 € (+/- 100 €)

1.550 € (+/- 332 €)



2.500 € (+/- 300 €)

2.550 € (+/- 310 €)



Eigentumswohnungen
(Neubau, normale Ausstattung,
Bodenrichtwert von 300 €/m²)

weiterer
Preisanstieg bei
Eigenheimen und
Eigentumswohnungen

Grundstücksmarktberichte 2015/2016 des Gutachterausschusses in der Stadt Bielefeld

Zinsniveau
Bauwillige und Immobilienkäufer können auch 2016 zu extrem günstigen
Hypothekenzinssätzen langfristige Finanzierungen realisieren. Im bundesweiten Durchschnitt liegen die Zinsen für Wohnungsbaukredite 2016
im Mittel zwischen 1,5 und 2 %. Für den Verbraucher ist diese anhaltende Niedrigzinsphase weiterhin ein deutlicher Anreiz zur Schaffung von
Eigentum.
Abb. 44 Durchschnittliche Effektivzinssätze in Prozent 01/2010 – 07/2016
(Banken DE, Neugeschäft, Wohnungsbaukredite an private Haushalte)
4,50
4,00
3,50

Zinsen weiterhin
historisch niedrig

3,00
2,50
2,00
1,50

2010-01
2010-04
2010-07
2010-10
2011-01
2011-04
2011-07
2011-10
2012-01
2012-04
2012-07
2012-10
2013-01
2013-04
2013-07
2013-10
2014-01
2014-04
2014-07
2014-10
2015-01
2015-04
2015-07
2015-10
2016-01
2016-04
2016-07

1,00

Zinsbindung max. 5 Jahre

Zinsbindung max. 10 Jahre

Zinsbindung mehr als 10 Jahre

Daten: Deutsche Bundesbank, Grafik: Bauamt

Durchschnittswert, ohne Bodenwert

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

42
5 Wohnungsmarktbeobachtung
in den Stadtbezirken
Jöllenbeck

Dornberg
Schildesche

Heepen

Bielefeld

Die Marktsituationen in den einzelnen
Stadtbezirken Bielefelds sind z. T. sehr
unterschiedlich. Daher werden hier diverse wohnungsmarktrelevante Kennzahlen
für jeden Stadtbezirk im Vergleich zur
Gesamtstadt dargestellt.

Mitte
Gadderbaum

Stieghorst
Brackwede

Senne
Sennestadt

Detaillierte Informationen zur Bevölkerungsstruktur und zum Arbeitsmarkt in
den einzelnen Stadtbezirken bietet das
Amt für Demographie und Statistik der
Stadt Bielefeld auf den Internetseiten:
www.bielefeld.de/de/rv/ds_stadtverwaltung/ads/stk/biz/
https://anwendungen.bielefeld.de/BielefeldInteraktiv

Erläuterungen der Kennzahlen:
Bevölkerung/Haushalte
14
Neben Basisdaten wie Fläche, Einwohnerzahlen und Bevölkerungsdichte werden auch die Haushalte je Stadtbezirk dargestellt. Die Haushalte werden mittels eines Generierungsverfahrens aus den Einwohnermeldedaten auf Grund bestimmter Annahmen errechnet. Dieses Verfahren beinhaltet einige Unsicherheitsfaktoren, die eine gewisse Schwankungsbreite der einzelnen Stadtbezirksergebnisse mit sich bringen.
Bevölkerungspyramide
Bielefeld

Demographische Indikatoren
Pro Stadtbezirk werden die aktuelle Bevölkerungspyramide, das Durchschnittsalter sowie der Jugend- und der Altenquotient abgebildet. Auch
die Zahl und der Anteil von Haushalten mit über 70jährigen sind jeweils
dargestellt.
Mieten/Kaufpreise ETW
An dieser Stelle werden die Ergebnisse der empirica-Preisdatenbank
(empirica-systeme.de) angegeben, die hier den aktuell durchschnittlich
angebotenen Mietpreis und den mittleren Kaufpreis für bestehende Eigentumswohnungen dokumentieren. Auch die aktuellen Mieten öffentlich
geförderter Wohnungen sind hier pro Stadtbezirk ausgewertet.

https://anwendungen.bielefeld.de/BielefeldInteraktiv

Wohnungsbestände/Leerstand
Die Gesamtzahl der Wohneinheiten wurde auf der Basis von Zensus
2011 Daten korrigiert und mit aktuellen Fertigstellungszahlen und Wohnungsabgängen fortgeschrieben. Hinzu kommen die aktuelle Anzahl und
der jeweilige prozentuale Anteil öffentlich geförderter Mietwohnungen.
Auch die strukturelle Leerstandsquote für dauerhaft leerstehende
Wohneinheiten wird je Stadtbezirk abgebildet.
Bodenrichtwerte/Kauffälle
Wie in den Vorjahren sind die jeweiligen Bodenrichtwerte und die Anzahl
der Kauffälle in den Bereichen unbebaute und bebaute Grundstücke sowie Wohnungs- und Teileigentum dargestellt.

Eine komplette Übersicht aller Indikatoren in sämtlichen Stadtbezirken
befindet sich in Tab. 7 im Anhang.

Die Summe der Einwohner in den Stadtbezirken differiert im Vergleich zu den IT.NRW-Zahlen (vgl. Kap. 4.1) verfahrensbedingt um rd. 900 auf Grund unterschiedlicher Datengrundlagen. In den Tabellen sind Daten vom Einwohnermelderegister nach Aufbereitung vom Amt für Demographie und Statistik aufgeführt. Die amtliche Bevölkerungszahl
für Bielefeld von IT.NRW ist Ergebnis der Fortschreibung vom Zensus 2011.

Mitte

Bielefeld
insgesamt

Stadtbezirk

18,5

257,9

Bevölkerungsdichte

4.272

1.295

Bevölkerung insgesamt

79.153

333.998

Haushalte insgesamt

46.003

167.736

6.929

36.355

Anteil Haushalte m. min. einer Person
im Alter von 70+ an allen Haushalten

15%

22%

Medianalter in Jahren

38,0

42,7

24,1

31,4

23,3

32,7

44.411

168.994

angebotener Mietpreis/m²
im Wohnungsbestand

6,94 €

6,50 €

angebotener Mietpreis/m²
im öff. gef. Wohnungsbestand

4,74 €

4,82 €

1.552 €

1.398 €

2.445

11.833

5,5%

7,0%

0,6%

0,4%

337

1.430

714

2.003

1.051

3.433

283

2,6%

2,2%

422

2015

Mitte
Fläche in km²
Jöllenbeck

Dornberg
Schildesche

Heepen

Mitte
Gadderbaum

Stieghorst
Brackwede

Haushalte mit min. einer Person
im Alter von 70 Jahren und älter

Senne
Sennestadt

Jugendquotient
Pers. unter 20 je 100 Pers. von 20 bis 65

Altenquotient
Pers. über 65 je 100 Pers. von 20 bis 65

Wohnungsbestand gesamt

Mittlerer Angebotspreis/m²
f. bestehende ETW
https://anwendungen.bielefeld.de/BielefeldInteraktiv

Der Stadtbezirk Mitte ist der Bevölkerungsstärkste in Bielefeld. 2015 hat sich die Einwohnerzahl weiter erhöht. Es leben rund 79.000
Personen in ca. 46.000 Haushalten. Die Bevölkerungspyramide
zeigt
einen
deutlichen
Schwerpunkt bei 25- bis 30-Jährigen. Das Medianalter liegt mit 38 Jahren fast fünf Jahre unter
dem Bielefelder Durchschnitt. Jugend- und
Altenquotient sind hier ebenfalls viel niedriger
als in der Gesamtstadt.
Annähernd jede dritte barrierefreie oder barrierearme Seniorenwohnung liegt im Stadtbezirk
Mitte. Davon sind zwei Drittel frei finanziert und
ein Drittel öffentlich gefördert.
Die durchschnittlich angebotenen Mieten im gesamten Wohnungsbestand steigen auf 6,94
€/m². In aktuell bezogenen öffentlich geförderten
Wohnungen in Mitte steigt der Medianwert nur
minimal auf 4,74 €/m².

öff. gef. Mietwohnungen
(1. Förderweg/Einkommensgr. A)

Anteil öff. gef. Mietwohnungen
(1. Förderweg/Einkommensgr. A)

Leerstandsquote gesamt
öff. gef. WE für Senioren
barrierefrei / barrierearm

frei finanz. WE für Senioren
barrierefrei / barrierearm

WE f. Senioren barrierefrei/-arm
öff. gef. rollstuhlgerechte WE
Anteil WE barrierefrei/-arm
vermittelte rollstuhlgerechte WE
Interessenten rollstuhlger. WE
Kauffälle:
nicht bebaute Grundstücke

Der Wohnungsleerstand von 0,6 % ist auch in
Mitte weiter rückläufig und weist auf einen angespannten Wohnungsmarkt hin.

bebaute Grundstücke

204

1.136

Wohnungs- u. Teileigentum

456

1.494

Die Zahl der Kauffälle bei unbebauten und bebauten Grundstücken sowie von Wohnungsund Teileigentum liegt weiterhin auf hohem Niveau.

Bodenrichtwert (in € /m²):
individueller Wohnungsbau

170 440

130 440

Geschosswohnungsbau

290 380

155 380

Daten:
Stadt Bielefeld, Amt für Demographie und Statistik; Sozialamt; empirica--Preisdatenbank (empirica-systeme.de); Grundstücksmarktbericht 2016; eigene Berechnungen

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

Fläche in km²
Bevölkerungsdichte

Bielefeld
insgesamt

2015

Schildesche

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

11,0

257,9

3.780

1.295

Schildesche

Jöllenbeck

Dornberg
Schildesche

Heepen

Bevölkerung insgesamt

41.395

333.998

Haushalte insgesamt

22.090

167.736

Mitte
Gadderbaum

Stieghorst
Brackwede

Haushalte mit min. einer Person
im Alter von 70 Jahren und älter

4.786

36.355
Senne
Sennestadt

Anteil Haushalte m. min. einer Person
im Alter von 70+ an allen Haushalten

22%

Medianalter in Jahren

42,2

42,7

28,4

31,4

33,2

32,7

22.778

168.994

Jugendquotient
Pers. unter 20 je 100 Pers. von 20 bis 65

Altenquotient
Pers. über 65 je 100 Pers. von 20 bis 65

Wohnungsbestand gesamt
angebotener Mietpreis/m²
im Wohnungsbestand

6,86 €

6,50 €

angebotener Mietpreis/m²
im öff. gef. Wohnungsbestand

4,99 €

4,82 €

1.500 €

1.398 €

Mittlerer Angebotspreis/m²
f. bestehende ETW
öff. gef. Mietwohnungen

877

11.833

3,9%

7,0%

0,4%

1.430

270

2.003

348

3.433

283

1,6%

2,2%

vermittelte rollstuhlgerechte WE

Interessenten rollstuhlger. WE

nicht bebaute Grundstücke

422

bebaute Grundstücke

1.136

225

1.494

individueller Wohnungsbau

290 320

130 440

Geschosswohnungsbau

270 350

155 380

(1. Förderweg/Einkommensgr. A)

Anteil öff. gef. Mietwohnungen
(1. Förderweg/Einkommensgr. A)

Leerstandsquote gesamt
öff. gef. WE für Senioren
barrierefrei / barrierearm

frei finanz. WE für Senioren
barrierefrei / barrierearm

WE f. Senioren barrierefrei/-arm
öff. gef. rollstuhlgerechte WE
Anteil WE barrierefrei/-arm

Kauffälle:

Wohnungs- u. Teileigentum
Bodenrichtwert (in € /m²):

Daten:
Stadt Bielefeld, Amt für Demographie und Statistik; Sozialamt; empirica--Preisdatenbank (empirica-systeme.de); Grundstücksmarktbericht 2016; eigene Berechnungen

https://anwendungen.bielefeld.de/BielefeldInteraktiv

Mit rd. 41.400 Einwohnern hat der Stadtbezirk
über 300 Einwohner mehr als im Vorjahr. Die
Zahl der Haushalte hat ebenfalls zugenommen.
Die Bevölkerungspyramide zeigt auch in Schildesche die größten Anteile bei den 20- bis 30Jährigen. Das Medianalter liegt nur minimal unter
dem Bielefelder Durchschnitt.
Die angebotenen Mietpreise im frei finanzierten
Wohnungsbau steigen auf 6,86 €/m², die Mietpreise im öffentlichen geförderten Wohnungsbau
steigen auf 4,99 €/m².
Die Zahl der geförderten Mietwohnungen mit
Mietpreisbindung ist um 11 WE angestiegen.
Für Senioren stehen 378 barrierefreie oder barrierearme Wohnungen zur Verfügung, darunter 270
frei finanziert.
Auch die sehr geringe Leerstandquote von 0,4 %
entspricht dem städtischen Durchschnitt und zeigt
die aktuelle Marktanspannung.
Die Zahl der Kauffälle bei nicht bebauten und bebauten Grundstücken sowie bei Wohnungs- und
Teileigentum nach dem Boom-Jahr 2014 deutlich
zurückgegangen.

Gadderbaum

Bielefeld
insgesamt

Gadderbaum

8,7

257,9

1.197

1.295

10.367

333.998

5.199

167.736

Haushalte mit min. einer Person
im Alter von 70 Jahren und älter

975

36.355

Anteil Haushalte m. min. einer Person
im Alter von 70+ an allen Haushalten

19%

22%

Medianalter in Jahren

45,6

42,7

27,8

31,4

33,0

32,7

5.163

168.994

2015
Fläche in km²

Jöllenbeck

Bevölkerungsdichte

Dornberg
Schildesche

Heepen

Bevölkerung insgesamt

Mitte
Gadderbaum

Haushalte insgesamt
Stieghorst
Brackwede

Senne
Sennestadt

Jugendquotient
Pers. unter 20 je 100 Pers. von 20 bis 65

Altenquotient
Pers. über 65 je 100 Pers. von 20 bis 65

Wohnungsbestand gesamt
angebotener Mietpreis/m²
im Wohnungsbestand

6,70 €

6,50 €

angebotener Mietpreis/m²
im öff. gef. Wohnungsbestand

4,75 €

4,82 €

1.657 €

1.398 €

120

11.833

2,3%

7,0%

0,3%

0,4%

1.430

2.003

WE f. Senioren barrierefrei/-arm

3.433

öff. gef. rollstuhlgerechte WE

283

0,3%

2,2%

vermittelte rollstuhlgerechte WE

Interessenten rollstuhlger. WE

422

bebaute Grundstücke

1.136

Wohnungs- u. Teileigentum

1.494

250 390

130 440

310

155 380

Mittlerer Angebotspreis/m²
f. bestehende ETW
https://anwendungen.bielefeld.de/BielefeldInteraktiv

öff. gef. Mietwohnungen

Der Stadtbezirk Gadderbaum nimmt durch die
zahlreichen Einrichtungen der von Bodelschwinghschen Stiftungen Bethel eine Sonderstellung unter den Stadtbezirken Bielefelds ein.
Ein direkter Vergleich mit den anderen Stadtbezirken ist somit nur bedingt möglich.

(1. Förderweg/Einkommensgr. A)

Mit einer Fläche von 8,7 km², einer Einwohnerzahl von rund 10.400 in ca. 5.200 Haushalten ist
Gadderbaum der kleinste Stadtbezirk in Bielefeld. Die Bevölkerungszahl ist gegenüber dem
Vorjahr leicht gestiegen.
Das Medianalter der Bewohner liegt mit 45,6 rd.
drei Jahre über dem Bielefelder Durchschnitt,
der Jugendquotient liegt unter dem Durchschnitt.
Der angebotene Mietpreis für freifinanzierte
Wohnungen im Bestand steigt auf 6,70 €/m²,
während der Mietpreis im öffentlich geförderten
Wohnungsbau leicht auf 4,75 €/m² angestiegen
ist. Der Anteil der öffentlich geförderten Mietwohnungen ist mit 2,3 % der niedrigste in ganz
Bielefeld.
Auch der Wohnungsleerstand von 0,3 % deutet
auf eine Vollvermietung hin.
Die Verkaufsfälle im Immobilienbereich bewegen
sich auf Vorjahresniveau, während die Bodenrichtwerte sich leicht erhöht haben.

Anteil öff. gef. Mietwohnungen
(1. Förderweg/Einkommensgr. A)

Leerstandsquote gesamt
öff. gef. WE für Senioren
barrierefrei / barrierearm

frei finanz. WE für Senioren
barrierefrei / barrierearm

Anteil WE barrierefrei/-arm

Kauffälle:
nicht bebaute Grundstücke

Bodenrichtwert (in € /m²):
individueller Wohnungsbau
Geschosswohnungsbau

Daten:
Stadt Bielefeld, Amt für Demographie und Statistik; Sozialamt; empirica--Preisdatenbank (empirica-systeme.de); Grundstücksmarktbericht 2016; eigene Berechnungen

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

Fläche in km²

Bielefeld
insgesamt

2015

Brackwede

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

38,2

257,9

Brackwede

Jöllenbeck

Bevölkerungsdichte

1.041

1.295
Dornberg
Schildesche

Heepen

Bevölkerung insgesamt

39.729

333.998
Mitte
Gadderbaum

Haushalte insgesamt

19.315

167.736
Stieghorst
Brackwede

Haushalte mit min. einer Person
im Alter von 70 Jahren und älter

4.621

Anteil Haushalte m. min. einer Person
im Alter von 70+ an allen Haushalten

24%

22%

Medianalter in Jahren

44,4

42,7

32,3

31,4

36,0

32,7

19.627

168.994

Jugendquotient
Pers. unter 20 je 100 Pers. von 20 bis 65

Altenquotient
Pers. über 65 je 100 Pers. von 20 bis 65

Wohnungsbestand gesamt

36.355
Senne

angebotener Mietpreis/m²
im Wohnungsbestand

6,02 €

6,50 €

angebotener Mietpreis/m²
im öff. gef. Wohnungsbestand

4,86 €

4,82 €

1.335 €

1.398 €

1.418

11.833

7,2%

7,0%

0,4%

350

1.430

250

2.003

600

3.433

283

3,2%

2,2%

vermittelte rollstuhlgerechte WE

Interessenten rollstuhlger. WE

nicht bebaute Grundstücke

422

bebaute Grundstücke

185

1.136

Wohnungs- u. Teileigentum

111

1.494

individueller Wohnungsbau

130 350

130 440

Geschosswohnungsbau

190 340

155 380

Mittlerer Angebotspreis/m²
f. bestehende ETW
öff. gef. Mietwohnungen
(1. Förderweg/Einkommensgr. A)

Anteil öff. gef. Mietwohnungen
(1. Förderweg/Einkommensgr. A)

Leerstandsquote gesamt
öff. gef. WE für Senioren
barrierefrei / barrierearm

frei finanz. WE für Senioren
barrierefrei / barrierearm

WE f. Senioren barrierefrei/-arm
öff. gef. rollstuhlgerechte WE
Anteil WE barrierefrei/-arm

Sennestadt

https://anwendungen.bielefeld.de/BielefeldInteraktiv

Die Bevölkerungszahl im Stadtbezirk ist weiter
gestiegen, ebenso die Zahl der Haushalte. Die
Brackweder Bevölkerungspyramide zeigt die
stärksten Bevölkerungsgruppen bei den heute 50Jährigen. Das Medianalter liegt hier leicht über
dem Bielefelder Wert. Jugend- und Altenquotient
sind beide erhöht im Vergleich zur Gesamtstadt.
Die angebotenen Mietpreise im freifinanzierten
Wohnungsbestand steigen auf 6,02 €/m², die
Preise im öffentlich geförderten Wohnungsbestand bleiben annähernd stabil. Die Zahl der öffentlich geförderten Mietwohnungen bleibt nahezu
unverändert und liegt anteilig im städtischen
Durchschnitt.
Die Leerstandquote ist wie in der gesamten Stadt
weiter gesunken und entspricht mit 0,4 % genau
dem Durchschnittswert von Bielefeld.

Kauffälle:

Bodenrichtwert (in € /m²):

Daten:
Stadt Bielefeld, Amt für Demographie und Statistik; Sozialamt; empirica--Preisdatenbank (empirica-systeme.de); Grundstücksmarktbericht 2016; eigene Berechnungen

Für Senioren gibt es in Brackwede 600 barrierefreie bzw. barrierearme Wohnungen, von denen
350 öffentlich gefördert und 250 frei finanziert
sind.
Die Anzahl der Kauffälle sowohl bei unbebauten
als auch bei bebauten Grundstücken wie bei
Wohnungs- und Teileigentum ist 2015 in Brackwede nur leicht rückläufig. Die Bodenrichtwerte
für Baugrundstücke nehmen etwas zu.

Dornberg

Bielefeld
insgesamt

Dornberg

Fläche in km²

29,1

257,9

Bevölkerungsdichte

658

1.295

Bevölkerung insgesamt

19.126

333.998

Haushalte insgesamt

9.652

167.736

Haushalte mit min. einer Person
im Alter von 70 Jahren und älter

2.440

36.355

Anteil Haushalte m. min. einer Person
im Alter von 70+ an allen Haushalten

25%

22%

Medianalter in Jahren

46,5

42,7

30,1

31,4

39,3

32,7

9.598

168.994

2015
Jöllenbeck

Dornberg
Schildesche

Heepen

Mitte
Gadderbaum

Stieghorst
Brackwede

Senne
Sennestadt

Jugendquotient
Pers. unter 20 je 100 Pers. von 20 bis 65

Altenquotient
Pers. über 65 je 100 Pers. von 20 bis 65

Wohnungsbestand gesamt
angebotener Mietpreis/m²
im Wohnungsbestand

7,19 €

6,50 €

angebotener Mietpreis/m²
im öff. gef. Wohnungsbestand

4,74 €

4,82 €

1.595 €

1.398 €

517

11.833

5,4%

7,0%

0,2%

0,4%

1.430

2.003

WE f. Senioren barrierefrei/-arm

3.433

öff. gef. rollstuhlgerechte WE

283

0,9%

2,2%

vermittelte rollstuhlgerechte WE

Interessenten rollstuhlger. WE

nicht bebaute Grundstücke

422

bebaute Grundstücke

1.136

Wohnungs- u. Teileigentum

1.494

260 400

130 440

230

155 380

Mittlerer Angebotspreis/m²
f. bestehende ETW
https://anwendungen.bielefeld.de/BielefeldInteraktiv

öff. gef. Mietwohnungen

Die Zahl der Einwohner/innen und Haushalte in
Dornberg ist nahezu gleich geblieben. Die Bevölkerungspyramide zeigt die größten Anteile zwischen 45 und 55 Jahren. Mit einem Medianalter
von 46,5 Jahren hat Dornberg zusammen mit
Jöllenbeck den höchsten Wert in ganz Bielefeld.
Auch der Altenquotient ist mit 39,3 deutlich höher
als in der Gesamtstadt.

(1. Förderweg/Einkommensgr. A)

Die angebotenen Mietpreise im freifinanzierten
Wohnungsbestand sind gegenüber dem Vorjahr
deutlich gestiegen auf 7,19 €/m² (Median). Die
angebotenen Mietpreise im öffentlich geförderten
Wohnungsbestand haben sich um 10 Cent/m²
auf 4,74 €/m² erhöht.
Die bereits extrem niedrige strukturelle Leerstandsquote ist noch weiter auf 0,2 % gesunken.
In Dornberg gibt es 70 barrierefreie bzw. barrierearme Wohnungen für Senioren. Der Anteil entsprechender Wohnungen ist nicht halb so hoch
wie im gesamtstädtischen Durchschnitt.
Die Kauffälle bei unbebauten Grundstücken haben weiter zugenommen, während die Kauffälle
bei bebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen sich leicht rückläufig darstellen. Die Bodenrichtwerte sind weiter gestiegen.

Anteil öff. gef. Mietwohnungen
(1. Förderweg/Einkommensgr. A)

Leerstandsquote gesamt
öff. gef. WE für Senioren
barrierefrei / barrierearm

frei finanz. WE für Senioren
barrierefrei / barrierearm

Anteil WE barrierefrei/-arm

Kauffälle:

Bodenrichtwert (in € /m²):
individueller Wohnungsbau
Geschosswohnungsbau

Daten:
Stadt Bielefeld, Amt für Demographie und Statistik; Sozialamt; empirica--Preisdatenbank (empirica-systeme.de); Grundstücksmarktbericht 2016; eigene Berechnungen

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

Jöllenbeck

Bielefeld
insgesamt

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

Fläche in km²

29,7

257,9

Bevölkerungsdichte

738

1.295

2015

Jöllenbeck

Dornberg
Schildesche

Heepen

Bevölkerung insgesamt

21.919

333.998

Haushalte insgesamt

9.969

167.736

Mitte
Gadderbaum

Stieghorst
Brackwede

Haushalte mit min. einer Person
im Alter von 70 Jahren und älter

2.611

Anteil Haushalte m. min. einer Person
im Alter von 70+ an allen Haushalten

26%

22%

Medianalter in Jahren

46,5

42,7

35,2

31,4

38,6

32,7

10.260

168.994

Jugendquotient
Pers. unter 20 je 100 Pers. von 20 bis 65

Altenquotient
Pers. über 65 je 100 Pers. von 20 bis 65

Wohnungsbestand gesamt

36.355

Sennestadt

angebotener Mietpreis/m²
im Wohnungsbestand

6,20 €

6,50 €

angebotener Mietpreis/m²
im öff. gef. Wohnungsbestand

4,87 €

4,82 €

1.489 €

1.398 €

Mittlerer Angebotspreis/m²
f. bestehende ETW
öff. gef. Mietwohnungen

https://anwendungen.bielefeld.de/BielefeldInteraktiv

769

11.833

7,5%

7,0%

0,5%

0,4%

1.430

136

2.003

159

3.433

283

1,6%

2,2%

vermittelte rollstuhlgerechte WE

Interessenten rollstuhlger. WE

nicht bebaute Grundstücke

422

bebaute Grundstücke

1.136

Wohnungs- u. Teileigentum

1.494

individueller Wohnungsbau

240 280

130 440

Geschosswohnungsbau

195 220

155 380

(1. Förderweg/Einkommensgr. A)

Anteil öff. gef. Mietwohnungen
(1. Förderweg/Einkommensgr. A)

Leerstandsquote gesamt
öff. gef. WE für Senioren
barrierefrei / barrierearm

frei finanz. WE für Senioren
barrierefrei / barrierearm

WE f. Senioren barrierefrei/-arm
öff. gef. rollstuhlgerechte WE
Anteil WE barrierefrei/-arm

Senne

Kauffälle:

Bodenrichtwert (in € /m²):

Daten:
Stadt Bielefeld, Amt für Demographie und Statistik; Sozialamt; empirica--Preisdatenbank (empirica-systeme.de); Grundstücksmarktbericht 2016; eigene Berechnungen

Die Einwohnerzahl Jöllenbecks ist leicht gestiegen, ebenso die Zahl der Haushalte. Die Bevölkerungspyramide von Jöllenbeck zeigt die stärksten
Bevölkerungsgruppen bei den heute 50- bis 55Jährigen. Das Medianalter von 46,5 Jahren liegt
annähernd vier Jahre über dem Bielefelder Durchschnitt. Der Jugend- und der Altenquotient sind in
Jöllenbeck höher als in der Gesamtstadt.
Der angebotene Mietpreis im freifinanzierten
Wohnungsbestand hat sich mit 6,20 €/m² deutlich
gesteigert. Auch die Mietpreise im öffentlich geförderten Wohnungsbestand sind um fast
40 Cent/m² gestiegen auf 4,87 €/m². Die Zahl der
öffentlich geförderten Mietwohnungen ist gegenüber dem Vorjahr gleich geblieben.
Die Leerstandsquote ist auf 0,5 % gefallen und
liegt damit nur minimal über dem Bielefelder
Durchschnitt.
Für Senioren gibt es in Jöllenbeck 159 barrierefreie bzw. barrierearme Wohnungen, von denen
nur 23 öffentlich gefördert sind.
Die Kauffälle nehmen bei bebauten Grundstücken
und Eigentumswohnungen wieder ab. Nicht bebaute Grundstücke werden 2015 in Jöllenbeck mit
43 sogar minimal mehr verkauft als 2014. Die Bodenrichtwerte für den individuellen Wohnungsbau
steigen weiter.

Heepen

Bielefeld
insgesamt

Heepen

Fläche in km²

38,0

257,9

Bevölkerungsdichte

1.263

1.295

Bevölkerung insgesamt

48.028

333.998

Haushalte insgesamt

21.303

167.736

Haushalte mit min. einer Person
im Alter von 70 Jahren und älter

5.299

36.355

Anteil Haushalte m. min. einer Person
im Alter von 70+ an allen Haushalten

25%

22%

Medianalter in Jahren

42,8

42,7

39,3

31,4

35,2

32,7

21.847

168.994

2015
Jöllenbeck

Dornberg
Schildesche

Heepen

Mitte
Gadderbaum

Stieghorst
Brackwede

Senne
Sennestadt

Jugendquotient
Pers. unter 20 je 100 Pers. von 20 bis 65

Altenquotient
Pers. über 65 je 100 Pers. von 20 bis 65

Wohnungsbestand gesamt
angebotener Mietpreis/m²
im Wohnungsbestand

5,99 €

6,50 €

angebotener Mietpreis/m²
im öff. gef. Wohnungsbestand

4,82 €

1.238 €

1.398 €

2.643

11.833

12,1%

7,0%

0,2%

0,4%

206

1.430

204

2.003

WE f. Senioren barrierefrei/-arm

410

3.433

öff. gef. rollstuhlgerechte WE

283

2,1%

2,2%

vermittelte rollstuhlgerechte WE

Interessenten rollstuhlger. WE

Mittlerer Angebotspreis/m²
f. bestehende ETW
https://anwendungen.bielefeld.de/BielefeldInteraktiv

öff. gef. Mietwohnungen

Die Bevölkerungszahl im Stadtbezirk Heepen hat
mit 48.000 weiter zugenommen. Die Bevölkerungspyramide zeigt einen Schwerpunkt bei den
50-Jährigen. Das Medianalter entspricht mit 42,8
Jahren annähernd dem Bielefelder Wert.

(1. Förderweg/Einkommensgr. A)

Der Jugendquotient ist mit über 39 überdurchschnittlich hoch.

Anteil öff. gef. Mietwohnungen
(1. Förderweg/Einkommensgr. A)

Leerstandsquote gesamt
öff. gef. WE für Senioren
barrierefrei / barrierearm

frei finanz. WE für Senioren
barrierefrei / barrierearm

Der angebotene Mietpreis im freifinanzierten
Wohnungsbestand hat sich mit 5,99 €/m² nur minimal erhöht, gleiches gilt für den Mietpreis im öffentlich geförderten Wohnungsbestand.
Die Zahl der öffentlich geförderten Mietwohnungen mit Mietbindung ist stabil. Barrierefreie bzw.
barrierearme Wohnungen für Senioren gibt es im
gesamten Stadtbezirk Heepen 410. Davon ist jede zweite Wohnung öffentlich gefördert.

Anteil WE barrierefrei/-arm

Die strukturelle Leerstandsquote fällt auf 0,2 %
und ist damit deutlich unter dem bereits niedrigen gesamtstädtischen Wert.

Kauffälle:
nicht bebaute Grundstücke

422

Die Zahl der Kauffälle von nicht bebauten
Grundstücken ist in Heepen rückläufig. Bebaute
Grundstücke und Wohnungs- und Teileigentum
werden weiterhin viele verkauft. Die Bodenrichtwerte für den individuellen Wohnungsbau steigen auch in Heepen weiter.

bebaute Grundstücke

176

1.136

Wohnungs- u. Teileigentum

157

1.494

individueller Wohnungsbau

210 250

130 440

Geschosswohnungsbau

240 290

155 380

Bodenrichtwert (in € /m²):

Daten:
Stadt Bielefeld, Amt für Demographie und Statistik; Sozialamt; empirica--Preisdatenbank (empirica-systeme.de); Grundstücksmarktbericht 2016; eigene Berechnungen

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

Stieghorst

Bielefeld
insgesamt

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

Fläche in km²

27,9

257,9

Bevölkerungsdichte

1.155

1.295

2015

Bevölkerung insgesamt

32.194

Stieghorst

Jöllenbeck

Dornberg
Schildesche

Heepen

Mitte

333.998
Gadderbaum

Haushalte insgesamt

14.932

167.736

Haushalte mit min. einer Person
im Alter von 70 Jahren und älter

3.469

36.355

Anteil Haushalte m. min. einer Person
im Alter von 70+ an allen Haushalten

23%

22%

Medianalter in Jahren

43,6

42,7

36,8

31,4

34,8

32,7

15.719

168.994

Jugendquotient
Pers. unter 20 je 100 Pers. von 20 bis 65

Altenquotient
Pers. über 65 je 100 Pers. von 20 bis 65

Wohnungsbestand gesamt

Stieghorst
Brackwede

Senne
Sennestadt

angebotener Mietpreis/m²
im Wohnungsbestand

6,12 €

6,50 €

angebotener Mietpreis/m²
im öff. gef. Wohnungsbestand

4,72 €

4,82 €

1.346 €

1.398 €

1.749

11.833

11,1%

7,0%

0,3%

0,4%

1.430

198

2.003

244

3.433

283

1,9%

2,2%

vermittelte rollstuhlgerechte WE

Interessenten rollstuhlger. WE

Die strukturelle Leerstandsquote von Wohnraum
ist in Stieghorst mit 0,3 % unverändert niedrig.

nicht bebaute Grundstücke

422

Für Senioren gibt es in Stieghorst 244 barrierefreie bzw. barrierearme Wohnungen, von denen
der Großteil frei finanziert wurde.

bebaute Grundstücke

1.136

Wohnungs- u. Teileigentum

210

1.494

225

130 440

195 205

155 380

Mittlerer Angebotspreis/m²
f. bestehende ETW
öff. gef. Mietwohnungen
(1. Förderweg/Einkommensgr. A)

Anteil öff. gef. Mietwohnungen
(1. Förderweg/Einkommensgr. A)

Leerstandsquote gesamt
öff. gef. WE für Senioren
barrierefrei / barrierearm

frei finanz. WE für Senioren
barrierefrei / barrierearm

WE f. Senioren barrierefrei/-arm
öff. gef. rollstuhlgerechte WE
Anteil WE barrierefrei/-arm

https://anwendungen.bielefeld.de/BielefeldInteraktiv

Die Bevölkerungszahl und die Zahl der Haushalte
sind im Stadtbezirk Stieghorst 2015 leicht gestiegen. In der aktuellen Bevölkerungspyramide stellen die 48-Jährigen den stärksten Jahrgang.
Mit dem Medianalter von 43,6 Jahren liegt Stieghorst leicht über dem gesamtstädtischen Durchschnitt. Auch der Jugend- und der Altenquotient
sind in Stieghorst höher als in Bielefeld.
Der durchschnittlich angebotene Mietpreis im freifinanzierten Wohnungsbestand hat sich weiter
deutlich erhöht auf jetzt 6,12 €/m² (Median), während sich der Mietpreis im öffentlich geförderten
Bestand nur minimal auf 4,72 €/m² erhöht hat. Die
Anzahl der öffentlich geförderten Mietwohnungen
in der Bindung hat sich mit 1.749 leicht reduziert.

Kauffälle:

Bodenrichtwert (in € /m²):
individueller Wohnungsbau
Geschosswohnungsbau

Daten:
Stadt Bielefeld, Amt für Demographie und Statistik; Sozialamt; empirica--Preisdatenbank (empirica-systeme.de); Grundstücksmarktbericht 2016; eigene Berechnungen

Die Kauffälle nehmen bei bebauten Grundstücken
und besonders bei Wohnungs- und Teileigentum
sehr deutlich zu. Auch die Bodenrichtwerte haben
sich in Stieghorst leicht erhöht.

Sennestadt

Bielefeld
insgesamt

Sennestadt

Fläche in km²

24,7

257,9

Bevölkerungsdichte

865

1.295

21.367

333.998

Haushalte insgesamt

9.901

167.736

Haushalte mit min. einer Person
im Alter von 70 Jahren und älter

2.840

36.355

Anteil Haushalte m. min. einer Person
im Alter von 70+ an allen Haushalten

29%

22%

Medianalter in Jahren

45,6

42,7

37,7

31,4

42,7

32,7

9.822

168.994

2015
Jöllenbeck

Dornberg
Schildesche

Heepen

Bevölkerung insgesamt

Mitte
Gadderbaum

Stieghorst
Brackwede

Senne
Sennestadt

Jugendquotient
Pers. unter 20 je 100 Pers. von 20 bis 65

Altenquotient
Pers. über 65 je 100 Pers. von 20 bis 65

Wohnungsbestand gesamt

https://anwendungen.bielefeld.de/BielefeldInteraktiv

angebotener Mietpreis/m²
im Wohnungsbestand

5,73 €

6,50 €

angebotener Mietpreis/m²
im öff. gef. Wohnungsbestand

4,63 €

4,82 €

929 €

1.398 €

Mittlerer Angebotspreis/m²
f. bestehende ETW
öff. gef. Mietwohnungen

620

11.833

6,3%

7,0%

0,4%

1.430

147

2.003

215

3.433

283

2,3%

2,2%

vermittelte rollstuhlgerechte WE

Interessenten rollstuhlger. WE

nicht bebaute Grundstücke

422

Für Senioren stehen 215 barrierefreie bzw. barrierearme Wohnungen zur Verfügung, davon zwei
Drittel frei finanziert und ein Drittel öffentlich gefördert.

bebaute Grundstücke

1.136

Wohnungs- u. Teileigentum

115

1.494

Die Zahl der Kauffälle von Eigentumswohnungen
steigt in Sennestadt um 34 %. Unbebaute und
bebaute Grundstücke werden 2015 etwas weniger verkauft. Die Bodenrichtwerte steigen geringfügig.

individueller Wohnungsbau

195

130 440

205 220

155 380

Sennestadt ist 2015 um weitere 160 Personen
gewachsen. Die Bevölkerungspyramide zeigt
Schwerpunkte bei über 50-Jährigen und bei 76Jährigen. Das Medianalter der Bewohner/innen
liegt mit 45,6 Jahren annähernd drei Jahre über
dem Bielefelder Wert.
Sennestadt hat mit 42,7 den höchsten Altenquotienten aller Stadtbezirke. Auch der Jugendquotient liegt deutlich über dem Durchschnitt von
Bielefeld.
Die Mietpreise im freifinanzierten Wohnungsbestand haben spürbar angezogen: 5,73 €/m² entsprechen einer Steigerung von 6,7 % gegenüber
dem Vorjahr. Die aktuellen Mietpreise im öffentlich geförderten Wohnungsbestand sind um 2,7 %
auf 4,63 €/m² gestiegen.
Die strukturelle Wohnungsleerstandsquote von
jetzt 0,4 % hat sich auch in Sennestadt halbiert
und entspricht weiterhin dem Bielefelder Durchschnitt.

(1. Förderweg/Einkommensgr. A)

Anteil öff. gef. Mietwohnungen
(1. Förderweg/Einkommensgr. A)

Leerstandsquote gesamt
öff. gef. WE für Senioren
barrierefrei / barrierearm

frei finanz. WE für Senioren
barrierefrei / barrierearm

WE f. Senioren barrierefrei/-arm
öff. gef. rollstuhlgerechte WE
Anteil WE barrierefrei/-arm

Kauffälle:

Bodenrichtwert (in € /m²):

Geschosswohnungsbau

Daten:
Stadt Bielefeld, Amt für Demographie und Statistik; Sozialamt; empirica--Preisdatenbank (empirica-systeme.de); Grundstücksmarktbericht 2016; eigene Berechnungen

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

Senne

Bielefeld
insgesamt

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

Fläche in km²

32,2

257,9

Bevölkerungsdichte

644

1.295

2015

Senne

Jöllenbeck

Dornberg
Schildesche

Heepen

Bevölkerung insgesamt

20.720

333.998
Mitte
Gadderbaum

Haushalte insgesamt

9.372

167.736

Haushalte mit min. einer Person
im Alter von 70 Jahren und älter

2.385

36.355

Anteil Haushalte m. min. einer Person
im Alter von 70+ an allen Haushalten

25%

22%

Medianalter in Jahren

45,1

42,7

35,3

31,4

34,9

32,7

9.769

168.994

Stieghorst
Brackwede

Senne

Jugendquotient
Pers. unter 20 je 100 Pers. von 20 bis 65

Altenquotient
Pers. über 65 je 100 Pers. von 20 bis 65

Wohnungsbestand gesamt
angebotener Mietpreis/m²
im Wohnungsbestand

6,00 €

6,50 €

angebotener Mietpreis/m²
im öff. gef. Wohnungsbestand

5,00 €

4,82 €

Mittlerer Angebotspreis/m²
f. bestehende ETW

1.091 €

1.398 €

687

11.833

7,0%

0,6%

0,4%

267

1.430

2.003

336

3.433

283

3,6%

2,2%

vermittelte rollstuhlgerechte WE

Interessenten rollstuhlger. WE

nicht bebaute Grundstücke

422

bebaute Grundstücke

100

1.136

Wohnungs- u. Teileigentum

1.494

175 320

130 440

155 - 210

155 380

öff. gef. Mietwohnungen
(1. Förderweg/Einkommensgr. A)

Anteil öff. gef. Mietwohnungen
(1. Förderweg/Einkommensgr. A)

Leerstandsquote gesamt
öff. gef. WE für Senioren
barrierefrei / barrierearm

frei finanz. WE für Senioren
barrierefrei / barrierearm

WE f. Senioren barrierefrei/-arm
öff. gef. rollstuhlgerechte WE
Anteil WE barrierefrei/-arm

Kauffälle:

Bodenrichtwert (in € /m²):
individueller Wohnungsbau
Geschosswohnungsbau

Daten:
Stadt Bielefeld, Amt für Demographie und Statistik; Sozialamt; empirica--Preisdatenbank (empirica-systeme.de); Grundstücksmarktbericht 2016; eigene Berechnungen

Sennestadt

https://anwendungen.bielefeld.de/BielefeldInteraktiv

Die Bevölkerungszahl in Senne ist 2015 auf
20.720 gestiegen. Auch die Zahl der Haushalte
hat zugenommen. Die Bevölkerungspyramide
zeigt einen deutlichen Schwerpunkt bei 50Jährigen. Das Medianalter liegt in Senne höher
als in der Gesamtstadt. Der Altenquotient und
noch deutlicher der Jugendquotient sind hier
ebenfalls höher als in Bielefeld.
Die angebotenen Mietpreise im frei finanzierten
Wohnungsbestand haben sich auf 6,00 €/m²
leicht erhöht, die aktuellen Mietpreise im öffentlich
geförderten Wohnungsbau steigen aufgrund von
Neubau- und Sanierungsmaßnahmen durchschnittlich auf 5,00 €/m².
Senne hat eine relativ hohe Versorgungsquote
bei barrierefreien und barrierearmen Wohnungen
für Senioren. Insgesamt gibt es 336 entsprechende Wohnungen, davon 80 % öffentlich gefördert.
Die Leerstandsquote bei Wohnungen sinkt auch
in Senne spürbar auf 0,6 % und bewegt sich damit nur leicht über dem städtischen Durchschnitt.
Die Zahl der Kauffälle hat sich in allen Marktsegmenten 2015 in Senne reduziert. Die Bodenrichtwerte sind dennoch wie im Vorjahr geringfügig
gestiegen.

6 Expertenkreis
Dieser Wohnungsmarktbericht wird im November 2016 wichtigen Akteuren am Bielefelder Wohnungsmarkt präsentiert. Die Ergebnisse werden
diskutiert und aus Expertensicht bewertet. Der Kreis der Akteure setzt
sich wie folgt zusammen:

Ralf Brodda

Geschäftsführer des Mieterbundes OstwestfalenLippe e. V. im Deutschen Mieterbund

Thomas Möller

Prokurist der Baugenossenschaft Freie Scholle eG

Volker Niediek

Leiter Immobilienvertrieb der Sparkasse Bielefeld

Brigitte Scheele

Vertreterin des IVD West e. V., Immobilienverband
Deutschland

Jürgen Upmeyer

Geschäftsführer des Haus-, Wohnungs- und
Grundeigentümervereins Bielefeld e. V. und der
Haus und Grund GmbH Bielefeld

Der Expertenkreis bestätigt sämtliche Aussagen des Wohnungsmarktberichtes 2016 und ergänzt darüber hinaus folgende Aspekte:


Der Mietwohnungsmarkt in Bielefeld ist von Vollvermietung geprägt. Auch periphere Lagen sind inzwischen komplett marktgängig und jederzeit vermietbar.



Die Fluktuation ist aufgrund der Marktanspannung in den letzten
Monaten bei den Bielefelder Wohnungsunternehmen weiter rückläufig.



Die Wohnungsbestände von rein gewinnorientierten Wohnungsunternehmen sind zum Teil in einem verbesserungsbedürftigen
Zustand.



Die Immobilienpreise steigen aktuell stärker als die Mietpreise.



Immobilien werden teilweise im Bieterverfahren angeboten und
verkauft. Geforderte Kaufpreise werden teilweise von Kaufinteressenten überboten.



Innerstädtisch gibt es mittlerweile keine schwer zu vermarktenden Immobilien mehr.



Der Bedarf an Baugrundstücken für Ein- und Mehrfamilienhäuser
ist weit größer als das Angebot.



Die Lage am Wohnungsmarkt wird sich aus Sicht der Experten
weiter zuspitzen, obwohl die Bautätigkeit aktuell wieder zunimmt.



Eine weitergehende Flächenaktivierung ist notwendig. Um zusätzliches Bauland zu generieren, ist eine verstärkte Ausweisung
von neuen Flächen notwendig.



Außerdem sollte ein Appell an die soziale Verantwortung von Eigentümern gerichtet werden, die ihre baureifen Grundstücke dem
Markt bisher vorenthalten und damit eine Bebauung verhindern
haben.

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

55
Anhang

Schildesche

Gadderbaum

Brackwede

Dornberg

Jöllenbeck

Heepen

Stieghorst

Sennestadt

Senne

Bielefeld
insgesamt

Kennzahlenvergleich Stadtbezirke 2015 15

Mitte

Tab. 7

Fläche in km²

18,5

11,0

8,7

38,2

29,1

29,7

38,0

27,9

24,7

32,2

257,9

Bevölkerungsdichte

4.272

3.780

1.197

1.041

658

738

1.263

1.155

865

644

1.295

Bevölkerung insgesamt

79.153

41.395

10.367

39.729

19.126

21.919

48.028

32.194

21.367

20.720

333.998

Haushalte insgesamt

46.003

22.090

5.199

19.315

9.652

9.969

21.303

14.932

9.901

9.372

167.736

Haushalte m. min. einer Person
im Alter von 70 Jahren und älter

6.929

4.786

975

4.621

2.440

2.611

5.299

3.469

2.840

2.385

36.355

Anteil Haushalte m. min. einer Person
im Alter von 70+ an allen Haushalten

15%

22%

19%

24%

25%

26%

25%

23%

29%

25%

22%

Medianalter in Jahren

38,0

42,2

45,6

44,4

46,5

42,8

43,6

45,6

45,1

42,7

Jugendquotient

24,1

28,4

27,8

32,3

30,1

35,2

39,3

36,8

37,7

35,3

31,4

Altenquotient

23,3

33,2

33,0

36,0

39,3

38,6

35,2

34,8

42,7

34,9

32,7

44.411

22.778

5.163

19.627

9.598

10.260

21.847

15.719

9.822

9.769

168.994

2015

Pers. unter 20 je 100 Pers. von 20 bis 65

Pers. über 65 je 100 Pers. von 20 bis 65

Wohnungsbestand gesamt
angebotener Mietpreis/m²
im Wohnungsbestand

6,94 €

6,86 €

6,70 €

6,02 €

7,19 €

6,20 €

5,99 €

6,12 €

5,73 €

6,00 €

6,50 €

angebotener Mietpreis/m²
im öff. geförderten Wohnungsbestand

4,74 €

4,99 €

4,75 €

4,86 €

4,74 €

4,87 €

4,82 €

4,72 €

4,63 €

5,00 €

4,82 €

1.552 €

1.500 €

1.657 €

1.335 €

1.595 €

1.489 €

1.238 €

1.346 €

929 €

1.091 €

1.398 €

2.445

877

120

1.418

517

769

2.643

1.749

620

687

11.833

5,5%

3,9%

2,3%

7,2%

5,4%

7,5%

12,1%

11,1%

6,3%

7,0%

0,6%

0,4%

0,3%

0,4%

0,2%

0,5%

0,2%

0,3%

0,4%

0,6%

0,4%

337

350

206

267

1.430

714

270

250

136

204

198

147

2.003

1.051

348

600

159

410

244

215

336

3.433

283

2,6%

1,6%

0,3%

3,2%

0,9%

1,6%

2,1%

1,9%

2,3%

3,6%

2,2%

vermittelte rollstuhlgerechte WE

Interessenten rollstuhlgerechte WE

nicht bebaute Grundstücke

422

bebaute Grundstücke

204

185

176

100

1.136

Wohnungs- u. Teileigentum

456

225

111

157

210

115

1.494

individueller Wohnungsbau

170 - 440

290 - 320

250 - 390

130 - 350

260 - 400

240 - 280

210 - 250

225

195

175 - 320

130 - 440

Geschosswohnungsbau

290 - 380

270 - 350

310

190 - 340

230

195 - 220

240 - 290

195 - 205

205 - 220

155 - 210

155 - 380

Mittlerer Angebotspreis/m²
f. bestehende ETW
öff. geförderte Mietwohnungen
(1. Förderweg/Einkommensgruppe A)

Anteil öff. geförderte Mietwohnungen
(1. Förderweg/Einkommensgruppe A)

Leerstandsquote gesamt
öffentlich geförderte WE für Senioren
barrierefrei / barrierearm

frei finanziert WE für Senioren
barrierefrei / barrierearm

WE f. Senioren barrierefrei/-arm
öff. geförderte rollstuhlgerechte WE
Anteil WE barrierefrei/-arm

Kauffälle:

Bodenrichtwert (in € /m²):

Stadt Bielefeld, Amt für Demographie und Statistik; Sozialamt; empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de); Grundstücksmarktbericht 2016; eigene Berechnungen

Die Summe der Einwohner in den Stadtbezirken differiert im Vergleich zu den IT.NRW-Zahlen (vgl. Kap. 4.1) verfahrensbedingt um rd. 900 auf Grund unterschiedlicher Datengrundlagen. In der Tabelle sind Daten vom Einwohnermelderegister nach Aufbereitung vom Amt für Demographie und Statistik aufgeführt. Die amtliche Bevölkerungszahl für
Bielefeld von IT.NRW ist Ergebnis der Fortschreibung vom Zensus 2011.

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

56
Tab. 8

Fertig gestellte Wohneinheiten in Bielefeld/Nachbarkreisen 2006 – 2015

Fertig gestellte Wohneinheiten
16
(in Wohn- und Nichtwohngebäuden)
Jahr

Bielefeld

Kreis
Gütersloh

Kreis
Herford

Kreis
Lippe

Reg.Bez.
Detmold

2006

891

1.440

799

681

6.200

2007

1.009

1.416

720

765

5.956

2008

706

928

472

590

4.190

2009

675

1.022

417

440

3.995

2010

797

973

331

478

4.084

2011

617

1.226

407

553

4.376

1.096

359

533

4.392

1.212

368

627

4.467

1.330

479

741

6.474

1.306

491

608

5.338

2012

612

2013

620

2014

1.512

2015

693

IT.NRW, Bauamt Bielefeld

Tab. 9

Genehmigte Wohneinheiten in Bielefeld/Nachbarkreisen 2006 – 2015

Genehmigte Wohneinheiten
19
(in Wohn- und Nichtwohngebäuden)
Jahr

Bielefeld

Kreis
Gütersloh

Kreis
Herford

Kreis
Lippe

Reg.Bez.
Detmold

2006

954

1.531

719

844

6.614

2007

709

959

575

639

4.293

2008

796

1.162

509

435

4.647

2009

845

1.246

461

622

4.877

2010

903

998

351

491

4.236

2011

539

1.212

430

597

4.405

2012

715

1.277

398

566

5.005

2013

1.164

1.515

583

764

7.049

2014

1.105

1.329

498

672

5.842

2015

1.362

1.874

651

791

7.410
IT.NRW, Bauamt Bielefeld

16
17
18
19

einschl. Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden
niedrigster Wert rot
höchster Wert blau
einschl. Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden

Wohnbauflächen für Eigentumsmaßnahmen
Stadt/Kreis

Grundstückswert in €/m2 (erschließungsbeitragsfrei)

2014
Bielefeld

2015

230

240



Gütersloh

210

215



Halle (Westf.)

125



Rheda-Wiedenbrück

170

180



Rietberg

130



Schloß Holte-Stukenbrock

150

155



Steinhagen

130



Verl

190

210



Werther (Westf.)

150



Bünde



Enger



Herford

110



Spenge



Bad Salzuflen

100

105



Detmold

105

110



Lage

105

110



Leopoldshöhe

120

125



Oerlinghausen

140

150



Delbrück

200

210



Hövelhof

175

180



Paderborn

230

245



Kreis Gütersloh

Kreis Herford

Kreis Lippe

Kreis Paderborn

Grundstücksmarktbericht NRW 2015/2016

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

57
Tab. 10 Baulandpreise für baureife Grundstücke in mittleren Wohnlagen in
Ostwestfalen-Lippe (Ein- und Zweifamilienhäuser) 2014/2015

Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

58
Tab. 11 Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke für den individuellen
Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhäuser) 2014/2015

Wohnbauflächen für Eigentumsmaßnahmen
Grundstückswert in €/m2 (erschließungsbeitragsfrei)

gut

2014
Lage
mittel

einfach

gut

320

230

160

330

240

160



Aachen

480

300

180

500

300

180



Bochum

300

265

225

310

275

235



Bonn

435

370

305

455

390

320



Gelsenkirchen

300

180

135

300

180

135



Mönchengladbach

320

225

160

330

235

165



Münster

520

350

250

620

400

280



Wuppertal

330

245

340

255

Stadt Gütersloh

300

210

150

310

215

150



Stadt Herford

175

110

175

110



Stadt Detmold

150

105

160

110



Stadt Minden

170

100

220

100



Stadt Paderborn

290

230

185

310

245

200



Kreis Gütersloh

115250

95 190

75 130

120260

95 210

75 130



Kreis Herford

75 120

60 - 95

55 - 80

75 120

60 - 95

Kreis Lippe

55 175

45 –
140

32 - 90

55 175

46 –
150

Kreis Minden Lübbecke

55 145

40 - 95

25 - 60

55 145

40 - 95

Kreis Paderborn

80 240

60 200

55 160

80 250

60 210

Stadt/Kreis

Bielefeld

2015
Lage
mittel einfach

Zum Vergleich



Nachbarstädte

Nachbarkreise
(ohne Stadt Gütersloh)

(ohne Stadt Herford)

(ohne Stadt Detmold)

(ohne Stadt Minden)

(ohne Stadt Paderborn)

55 - 80 
33 100



25 - 60 
55 170



Grundstücksmarktbericht NRW 2015/2016

Verzeichnis der Abbildungen
Abb. 1
Abb. 2
Abb. 3
Abb. 4
Abb. 5
Abb. 6
Abb. 7
Abb. 8
Abb. 9
Abb. 10
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Abb. 30

Prozess zum Perspektivplan Wohnen 2020/2035
Entwicklung der Bielefelder Marktlage 2006 bis 2016 und
Prognose bis 2019
Entwicklung und Prognose der Marktlage in NRW 1995 bis 2020
Wohnungsleerstandsquote pro Stadtbezirk 2015/2016
(2014/2015)
Fertiggestellte und genehmigte Wohneinheiten in NRW 2006 –
2015
Fertiggestellte und genehmigte Wohneinheiten in Bielefeld 2006 2015
Verhältnis von fertiggestellten Eigenheimen und
Geschosswohnungen im Neubau 2006 - 2015
Verhältnis der genehmigten Wohneinheiten im Eigenheim- und
Geschosswohnungsbereich 2006 – 2015
Fertiggestellte und genehmigte Eigentumswohnungen 2006 – 2015
Kauffälle beim Wohnungseigentum 2006 – 2015
Erteilte Abgeschlossenheitserklärungen (WE) zur Umwandlung
von Miet- in Eigentumswohnungen bzw. Neubau von
Eigentumswohnungen 2006 – 2015
Fertiggestellte und genehmigte WE in 1-/2-Familienhäusern 2006 –
2015
Finanzierungsanteile von fertiggestellten 1-/2-Familienhäusern in
WE 2006 - 2015
Entwicklung geförderter Mietwohnung 2006 – 2015, Prognose
2016 - 2025
Öffentliche Mietwohnungsbauförderung 2006 – 2015
Angebotsmietenentwicklung in Bielefeld 2010 – 2016 (je Juli des
Vorjahres bis Juni)
Angebotsmieten in den einzelnen Stadtbezirken 07/2015 –
06/2016, Trend und proz. Steigerung zum Vorjahr, (Median,
Vorjahreswerte in Klammern)
Angebotsmieten (Neubau und Bestand) 7/2015 - 6/2016 (Median
aller Angebote in €/m², Vorjahreswert in Klammern)
Entwicklung der Angebotsmieten in Bielefeld nach
Wohnungssegmenten 2010 – 2016 (je Juli des Vorjahres bis Juni),
Medianwerte pro m²
Entwicklung der Angebotspreise für bestehende Eigenheime
(Mediane, jeweils Juli des Vorjahres bis Juni des Berichtsjahres)
Angebotspreise für Einfamilienhäuser aller Kategorien nach
Baujahresgruppen Vergleich 2015/2016
Entwicklung der Angebotspreise pro m² für Eigentumswohnungen
(Median, jeweils Juli des Vorjahres bis Juni des Berichtsjahres)
Angebotspreise pro m² 2015/2016 für Eigentumswohnungen nach
Baujahresgruppen
Anteile angebotener Eigentums- wohnungen nach
Baujahresgruppen
Preisniveau 2015 in NRW (Gemeindegliederung)
Preisveränderung 2015 zu 2010 in NRW (Gemeindegliederung)
Baugebiete für Eigenheime, Stand 10/2016
Bevölkerung mit Hauptwohnsitz in Bielefeld 2011 – 2015 (seit
Zensus 2011) Bevölkerungsvorausberechnung 2020 – 2040
(Basis: Entwicklung seit 2011)
Bevölkerungssalden in Bielefeld 2010 – 2015
Haushaltszahlen nach Personenanzahl in Bielefeld: Ergebnis 2014
und Modellrechnung zur Entwicklung 2020 – 2040

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Wohnungsmarktbericht 2016
Stadt Bielefeld | Bauamt

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Abb. 31 Veränderung der Haushaltszahlen nach Personenanzahl in
Bielefeld bis 2020 nach Modellrechnung
Abb. 32 Wanderungen von und nach Bielefeld 2014/2015 nach
Altersklassen
Abb. 33 Wanderungssaldo zwischen Bielefeld und angrenzenden
Kommunen 2006 – 2015
Abb. 34 Wanderungsbewegungen zwischen Bielefeld und angrenzenden
Kommunen 2006 – 2015
Abb. 35 Wanderungsbewegungen zwischen Bielefeld und angrenzenden
Kommunen 2015
Abb. 36 Nachfrage 2016 in einzelnen Preiskategorien nach Mietwohnungen
Abb. 37 Nachfrage 2016 Eigenheime/Eigentumswohnungen nach
Preiskategorien
Abb. 38 Wohnungssuchende Haushalte (erteilte WBS) 2007 - 2015
Abb. 39 Versorgungsgrad wohnungssuchender Haushalte 2007 - 2015
Abb. 40 Mietangebote (07/2015-06/2016) u. a. für Bedarfsgemeinschaften
nach SGB II (nach Produktmethode, angemessene Gesamtmiete,
netto kalt)
Abb. 41 Anteile von Haushalten mit Personen im Alter von 70 und älter in
den Stadtbezirken im Vergleich mit den Anteilen von barrierefreien
Mietwohnungen für Seniorenhaushalte
Abb. 42 Entwicklung der Einkommen und der Sparquote der privaten
Haushalte in Prozent 2006 - 2015
Abb. 43 Preisindex der Bauleistungen für Wohngebäude NRW 2006 –
08/2016
Abb. 44 Durchschnittliche Effektivzinssätze in Prozent 01/2010 – 07/2016
(Banken DE, Neugeschäft, Wohnungsbaukredite an private
Haushalte)

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Verzeichnis der Tabellen
Tab. 1
Tab. 2
Tab. 3

Wohnungsmarktbeobachtung in Bielefeld
Bielefeld 2015 im Städtevergleich
Indexreihen Gesamtlebenshaltung, Mieten, Nebenkosten,
Haushaltsenergien und Wohnung (inkl. Wasser + Energien) in
NRW 2010 – 2015 (2010 = 100)
Tab. 4 Anzahl der Kauffälle und Aufgliederung nach Teilmärkten 2011 –
2015
Tab. 5 Wohnungen für Senioren, Alten-/Pflegeheimplätze,
rollstuhlgerechte Wohnungen/Vermittlungen/Interessenten in den
Stadtbezirken
Tab. 6 Preise für neuere Eigenheime und Neubaueigentumswohnungen
in Bielefeld 2014/2015
Tab. 7 Kennzahlenvergleich Stadtbezirke 2015
Tab. 8 Fertig gestellte Wohneinheiten in Bielefeld/Nachbarkreisen 2006 –
2015
Tab. 9 Genehmigte Wohneinheiten in Bielefeld/Nachbarkreisen 2006 –
2015
Tab. 10 Baulandpreise für baureife Grundstücke in mittleren Wohnlagen in
Ostwestfalen-Lippe (Ein- und Zweifamilienhäuser) 2013/2014
Tab. 11 Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke für den
individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhäuser)
2013/2014

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